Allianz strukturiert ihr Immobilienportfolio neu

Die Allianz SE will ihren Immobilienanteil in der Asset Allocation aufstocken. Wie Matthias Pilz, Head of Controlling Allianz Real Estate, auf der IPD-Fachtagung Mitte Juni berichtete, soll dieser von derzeit rund vier auf sechs Prozent ausgebaut werden. In absoluten Zahlen heißt dies, dass der Versicherungskonzern rund zehn Milliarden Euro mehr in Immobilien investieren will als bisher. Aktuell sind es rund 20 Milliarden Euro inklusive Commitments. Das Kapitalanlagenvolumen des Konzerns insgesamt beläuft sich auf rund 461 Milliarden Euro. 

Die Aufstockung der Immobilienquote im Allianz-Konzern soll zugunsten globaler Investments erfolgen. Laut Pilz waren die Investments in der Vergangenheit immer sehr lokal geprägt. Um Währungsrisiken zu vermeiden, haben die verschiedenen Versicherungen im Konzern in ihren jeweiligen Heimatmärkten investiert. Das heißt, die deutsche Versicherung hat deutsche Immobilien gekauft, die französische Versicherung entsprechend französische. Doch das soll sich nun ändern. Der Anteil an globalen Immobilieninvestments, der aktuell bei rund fünf Prozent liegt, soll auf 20 bis 25 Prozent ausgeweitet werden. Neben einer globaleren Ausrichtung soll auch auf Sektorenebene stärker diversifiziert werden. Bisher dominieren Büroimmobilien mit 70 Prozent im Portfolio. Dieser Anteil soll auf 60 Prozent reduziert werden – in erster Linie zugunsten von Einzelhandel. Der Retail-Anteil soll von aktuell fünf auf 20 Prozent ausgebaut werden.

„Die Allianz war falsch aufgestellt“, bemerkte Pilz auf der IPD-Tagung. „Der Rahmen hat sich geändert“, führte er aus. In dem Zusammenhang spielte Pilz auf den verbesserten Zugang zum globalen Investmentuniversum an, der sich zum einen durch den gemeinsamen Währungsraum in der Europäischen Union und zum anderen durch die Verfügbarkeit von Hedging-Instrumenten für Währungen ergeben hat. Darüber hinaus sorge die Unsicherheit an den Aktienmärkten, die Staatschuldenkrise und das Niedrigzinsumfeld dafür, dass bei Versicherungen im Allgemeinen, nicht nur der Allianz, das Interesse an Immobilien gestiegen ist. „Das Dürfen, das Können und das Wollen hat sich verändert“, so Pilz. 

Die veränderten Rahmenbedingungen und der globale Ansatz machen es laut Pilz erforderlich, dass sich die Allianz im Immobilienbereich anders als bisher aufstellt. Das Betriebsmodell soll von seinem länderbasierten, einzelnen Kundenfokus wegkommen, stattdessen soll mit einem globalen Real-Estate-Management-System gearbeitet werden. In einem ersten Schritt wurde dafür zunächst ein Datawarehouse aufgesetzt. „Wir haben viel Zeit in die Konzeption und Strukturierung gesteckt“, erklärte Pilz. Am Ende habe man sich für Excel entschieden, da dies am flexibelsten sei. Anschließend wurden in einem zweiten Schritt systematisch die KPIs (Key Performance Indicators) entwickelt, die auf granularen Datenfeldern basieren. In diesem Jahr will die Allianz nun in einem dritten Schritt ein gemeinsames Planungs-Tool für Europa aufsetzen, das eng an das Reporting und damit an das Datawarehouse gekoppelt ist.     
Eine Herausforderung in der Neuausrichtung des Immobilienbereichs sieht Pilz in den lokalen Besonderheiten der einzelnen Gesellschaften im Konzern, die berücksichtigt werden müssen. Hier geht es unter anderem um Steuerthemen, Fragen des Asset-Liability-Matchings und Risikokapital. „Wir müssen allen gerecht werden. Für die verschiedenen Gesellschaften werden wir unterschiedliche Strategien ableiten“, erklärte Pilz. Zunächst will sich die Allianz dabei vor allem auf die großen Portfolien, wie zum Beispiel aus Deutschland, Frankreich oder der Schweiz, konzentrieren und dort den globalen Ansatz einführen.