Schöner Wohnen für deutsche Investoren

Immobilien stehen bei deutschen institutionellen Investoren weit oben auf dem Einkaufszettel. Insbesondere Wohnimmobilien haben es ihnen angetan, wie die jüngste Spezialfondsanalyse von Universal-Investment zeigt, für die zum 31. Dezember 2016 alle Anlagen in Spezialfonds bei der Master-KVG mit einem Gesamtvolumen von rund 216 Milliarden Euro untersucht wurden. Immobilien stehen für rund sieben Milliarden Euro in den Portfolien auf der Plattform von Universal-Investment, was einer Quote von etwas mehr als drei Prozent entspricht. Blickt man in die Immobilienfonds hinein, sticht insbesondere das Segment der Wohnimmobilien ins Auge. Diese Nutzungsart hat innerhalb der vergangenen zwei Jahre den stärksten Bedeutungszuwachs erzielt: Der Anteil an Wohnimmobilien stieg seit Mai 2014 bis Ende 2016 von sechs auf 18  Prozent. Dagegen fielen insbesondere Büroflächen in ihrer Bedeutung deutlich zurück: von 41 auf 28 Prozent.
Ein Freund von Wohnimmobilien ist unter anderem die Basler Versicherung. Als erster Investor beteiligte sich die Versicherung an dem vierten Wohnimmobilien-Spezialfonds der Deutschen Investment, dessen Eigenkapital derzeit 50 Millionen Euro beträgt. Das Zielvolumen ist auf 300 Millionen Euro festgelegt, der Fremdkapitalanteil auf maximal 50 Prozent. „Damit erreichen wir im Zehnjahresschnitt eine jährliche Ausschüttung von über vier Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital“, erklärte Florian Mundt, Gründer und Geschäftsführender Gesellschafter der Deutschen Investment. Wie die drei voll investierten Vorgängerfonds plant der Immobilienspezialist auch in seinem neuen Fonds, Wohnimmobilien in guten Lagen in Berlin und Hamburg anzukaufen. Zwei Akquisitionen in Höhe von rund 20 Millionen Euro wurden laut der Deutschen Investment bereits in Hamburg getätigt. Dabei handelt es sich zum einen um ein Objekt mit 30 Wohneinheiten in Ottensen und zum anderen um Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 94 Wohneinheiten in Hamburg-Bramfeld.
Im Portfolio der Basler Versicherung finden sich weitere Immobilien-Spezialfonds, die sich dem Segment Wohnen verschrieben haben. Laut dem Geschäftsbericht 2015 ist die Basler unter anderem in den Fonds „HI Wohnen Core 2“ von der KGAL mit dem Anlageschwerpunkt deutsche Wohnimmobilien und den Fonds „Euro City Residential Fund I“ von Patrizia mit dem Anlageschwerpunkt nordeuropäische Wohnimmobilien investiert. Mit dem jüngsten Engagement in den „Deutsche Investment – Wohnen V“ wird der regionale Fokus deutlich enger gesetzt als in den beiden anderen Spezialfonds. „Für uns sind Berlin und Hamburg nach wie vor spannende Wohnimmobilienmärkte. Des Weiteren ist für uns wichtig, dass die Deutsche Investment unsere Bedürfnisse als Solvency-II-Investor kennt und erfüllen kann“, erklärte Thorsten Seher, Leiter der Abteilung Immobilien bei der Basler Versicherung.
Potenzial bei der Mietentwicklung
Dass die Wohnimmobilienmärkte Berlin und Hamburg trotz gestiegener Preise nach wie vor attraktiv sind verglichen mit dem Risiko-Rendite-Profil anderer Investitionen, davon ist Florian Mundt überzeugt: „Wir sehen hier weiterhin Potenzial bei der Mietentwicklung – vor allem bei Bestandsobjekten. Mit unserem vierten Wohnimmobilienfonds bieten wir institutionellen Investoren eine Möglichkeit, in diese beiden Märkte zu investieren. Wir streben einen homogenen und kleineren Anlegerkreis an. Uns ist es wichtig, dass Entscheidungen schnell getroffen werden können und bei Bedarf auch auf spezielle Bedürfnisse der Investoren eingegangen werden kann.“
Ein Blick auf die jüngste „Catella Residential Map 2017“, die Anfang März veröffentlicht wurde, macht deutlich, wie sehr die Renditen im deutschen Wohnungsmarkt allein innerhalb des vergangenen halben Jahres gefallen sind. Im ersten Quartal 2017 lag die durchschnittliche Bruttorendite bei 5,1 Prozent, nachdem es Ende des zweiten Quartals 2016 noch 5,5 Prozent waren. Besonders in Berlin sind die Renditen gesunken, und zwar von 4,4 auf 4,0 Prozent. Auch in Hamburg ging es von 4,1 auf 3,8 Prozent runter. Die größten Rücksetzer in der Rendite waren mit 0,7 Prozentpunkten in Bremen (5,0 Prozent), Dresden (4,4 Prozent) und Duisburg (7,4 Prozent) zu beobachten.
In Anbetracht sinkender Renditen kann es sich lohnen, aus den bewährten Umsetzungsmustern via Fonds auszubrechen. Gerade bei smarten Anlageideen können sich die Mühen von Direktinvestments bezahlt machen, wie das Beispiel der Babcock Pensionskasse zeigt. Mit etwa 22 Prozent liegt die Immobilienquote der Kasse aus Oberhausen knapp unter dem aufsichtsrechtlichen Limit von 25 Prozent. Ein Teil der Immobilieninvestments ist direkt in Wohnimmobilien allokiert. „Hier in Oberhausen und im benachbarten Mühlheim haben wir mit einem Immobilienentwickler sehr schöne und vor allem altersgerechte Wohnungen selbst entwickelt. Eine Besonderheit in unseren Häusern ist, dass sich auch Pflegedienste einmieten, so dass pflegebedürftige Mieter in ihrer Wohnung betreut werden können“, erläutert Hans-Hermann Vowinkel, Vorstand der Babcock Pensionskasse, im Interview mit portfolio institutionell. Mehr dazu können Siehier lesen.
Union Investment kooperiert mit ZBI
Dass Wohnimmobilien eine gefragte Nutzungsart unter deutschen Investoren sind, hat auch Union Investment beobachtet. Um dieser Nachfrage künftig nachzukommen, ist der genossenschaftliche Immobilienmanager eine Kooperation mit dem Wohnimmobilienspezialisten ZBI eingegangenen. Wie Union Investment Anfang März mitteilte, soll im Zuge dieser Zusammenarbeit das bestehende Angebot an offenen Immobilienfonds um den Bereich Wohnimmobilien erweitert werden. „Die Nachfrage privater und institutioneller Kunden nach Wohnimmobilienfonds ist hoch. Wir haben daher die Entscheidung getroffen, auch im Bereich Wohnimmobilien Know-how aufzubauen und aktiv zu werden. Die Kompetenzen der ZBI Gruppe und Union Investment ergänzen sich hierfür ideal, und wir teilen die gleichen Wertvorstellungen“, erläutert Hans Joachim Reinke, Vorstandsvorsitzender von Union Investment, anlässlich der Bekanntgabe der Beteiligung.
portfolio institutionell newsflash 13.03.2017/Kerstin Bendix