KZVK/VKPB mit Hang zum Nischenanbieter

Sie wollen Ihre Immobilienquote von sieben auf neun Prozent erhöhen, obwohl die Kirchlichen Versorgungskassen ohnehin jedes Jahr wachsen und allein für das Halten der derzeitigen Quote neu investieren müssen. Steht dieser Plan nach wie vor?
Immobilien sind ein sehr aufwendiges Thema. Prozessual sind wir hier aber ganz pragmatisch. Wir wissen nicht, welche Sektoren auch weiterhin funktionieren werden. Dazu haben wir keine spezielle Marktmeinung. Vielmehr gehen wir Bottom-up vor. Das heißt: Wir versuchen, einen möglichst großen Teil des Marktes abzudecken, und fokussieren uns auf attraktive Investmentstrategien. Dabei sehen wir Immobilienfonds nicht anders als Unternehmen. Beide müssen einen überzeugenden Investment-Case haben. Wenn wir nach unserer Due Diligence von einem Investment-Case überzeugt sind und der Anbieter an dieser Stelle eine besondere Expertise hat, die es immer wieder unter Beweis zu stellen gilt, investieren wir. Ich kann Ihnen aber sagen, dass ich viele Produkte sehe, die – mit Verlaub – totaler Schrott sind. Ich frage mich immer: Wer kauft das?

Das ist vielleicht getrieben durch Verzweiflung, Not oder gar fehlende Manpower.
Wahrscheinlich. Das ist eine Beobachtung, die wir tatsächlich oft gemacht haben. Man kauft, wo man ein Angebot bekommt. Wir gehen umgekehrt vor. Wir rufen die verschiedenen Immobilienmanager an und fragen, ob sie irgendetwas Interessantes haben. Dahinter steckt eine ganz simple Beobachtung: Wenn ein Anbieter ein gutes Produkt hat, braucht er dafür nicht großartig Kunden anzurufen. Wenn man jedoch kein so gutes Produkt hat, muss man sehr viele Türklinken putzen. Deshalb gehen wir aktiv auf die einzelnen Manager zu.

Wie kommen Sie zu den verschiedenen Immobilienmanagern?
Ganz einfach: Am Anfang steht immer Google. Man sucht sich Verzeichnisse von Immobilienmanagern und beginnt, die Manager durchzutelefonieren. Auf diese Weise sieht man mehr als die üblichen Verdächtigen, die ohnehin immer anrufen. So haben wir bereits den einen oder anderen interessanten Anbieter gefunden.

Das heißt, Sie schauen sich nach Boutiquen und Spezialisten um, statt auf Alleskönner mit einem Bauchladen zu setzen?
Wir sind vollkommen unvoreingenommen. Das können Nischenanbieter sein. Wir haben beispielsweise einen Anbieter auf unserer erweiterten Short-List, der in Healthcare in den Nordics investiert und sich dort einen guten Track Record aufgebaut hat. Das Thema könnte eventuell etwas für uns sein, das muss es aber nicht. Wir kennen aber auch gute Anbieter, die einen Bauchladen haben. Tendenziell haben wir aber einen Hang zu Nischenanbietern.

Welche Renditeerwartungen haben Sie an Ihre Immobilieninvestments?
Wenn ich alle Investments, die wir bislang getätigt haben, aggregiere, liegt die Renditeerwartung für unsere Immobilienfonds derzeit bei ungefähr 4,5 Prozent. Das ist konservativ kalkuliert. In unseren eigenen internen Kalkulationen unterstellen wir eine Inflationsrate von Null. Wir unterstellen in der Regel auch keine größeren Wertsteigerungen.
Wie die kosteneffiziente Umsetzung der Immobilieninvestments erfolgt und welche Rolle sowohl Private Equity als auch Aktien in der Asset Allocation der Kirchlichen Versorgungskassen in Dortmund spielen, können Sie im vollständigen Interview mit Axel Rahn, Abteilungsleiter Asset Management, in der Februar-Ausgabe von portfolio institutionell lesen, die am 17. Februar 2017 erschienen ist.
portfolio institutionell newsflash 21.02.2017/Kerstin Bendix