Ein Rendite-Risiko-Profil für 76 deutsche Bürostandorte

Die Immobilieninvestoren in Deutschland sind seit Jahren in Kauflaune. Das ändert sich auch in diesem Jahr nicht, wenngleich die geopolitischen Risiken für eine gewisse Unsicherheit sorgen. Wie das jüngste Trendbarometer „Immobilien-Investmentmarkt 2017“ von EY Real Estate zeigt, sind immerhin 96 Prozent der rund 135 befragten Investoren, darunter institutionelle Investoren, Banken und Kapitalanlagegesellschaften, guter Dinge für den deutschen Immobilienstandort. Dabei feiern Büroimmobilien als beliebteste Asset-Klasse 2017 ihr Comeback. Laut dem Trendbarometer setzen 62 Prozent der Befragten ihren Schwerpunkt auf diese Nutzungsart, nachdem es im vergangenen Jahr nur 49 Prozent waren. In welcher Verfassung sich die deutschen Büromärkte befinden und welche Standorte ein besonders attraktives Risiko-Rendite-Profil aufweisen, hat die Research-Abteilung von Catella in ihrer neuen Investmentanalyse hinterfragt und insgesamt 76 deutsche Büromärkte der Standortkategorien A bis D unter die Lupe genommen. Das Ergebnis: Mit Blick auf die variablen Spitzenmieten und Spitzenrenditen sowie den jeweiligen Sechs-Monats-Trend zeigen sich die deutschen Büromärkte insgesamt in einer positiven Verfassung. Im Detail ergeben sich jedoch Unterschiede.
Der stärkste Mietanstieg in den vergangenen Monaten erfolgte laut Catella in den 13 B-Standorten, zu denen unter anderem Bremen, Bonn, Leipzig, Hannover, Mannheim und Münster zählen, mit einem Plus von 5,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Die sieben A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Köln, Hamburg, München und Stuttgart) kamen in dieser Zeit auf ein Plus von 4,4 Prozent. Auch in den 26 untersuchten D-Standorten, wie Aschaffenburg, Cottbus, Kaiserslautern, Paderborn und Trier, sind die Mieten im Durchschnitt gestiegen. Sie überschritten erstmals die Zehn-Euro-Marke pro Quadratmeter. Die Analysten von Catella schließen daraus, dass die gesunde wirtschaftliche Situation bis tief in die Regionen hinein strahlt. Spitzenreiter bei den Mieten sei derzeit Frankfurt mit 39,00 Euro pro Quadratmeter, Schlusslicht ist Salzgitter mit sieben Euro pro Quadratmeter.
Wie Catella in seiner Analyse weiter feststellt, haben die sieben A-Standorte mit einer durchschnittlichen Spitzenrendite von 3,67 Prozent erstmals die Vier-Prozent-Schwelle unterschritten. Gegenüber 2015 haben sie aus Sicht von Neuinvestoren 53 Basispunkte eingebüßt. Der durchschnittliche Renditeabstand zwischen A- und B-Standorten ist 2016 nochmals angewachsen, und zwar auf aktuell 179 Basispunkte. In diesem Anstieg drückt sich nach Ansicht von Dr. Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella, die sehr hohe Investorenneigung zugunsten der A-Standortkategorie aus: „Zum anderen spiegelt sich in dieser Differenz auch das rationale Marktagieren von Investoren an den sogenannten B-Standorten wider. Einfacher formuliert: Investoren gehen hier mit einem ausgewogenen Risiko-Rendite-Verständnis vor und setzen vor allem auf einen nachhaltigen Cashflow bei der Investition.“ Mit einer Spitzenrendite von 3,3 Prozent weist München den niedrigsten Wert aller Standorte aus, der höchste gemessene Wert wird in Solingen (8,5 Prozent) erzielt, gefolgt von Wilhelmshaven (8,1 Prozent).
Analysiert man die Unterschiede zwischen den Standortkategorien A bis D streng geografisch, zeigt sich, dass die Abstände in den durchschnittlichen Renditen zwischen 3,67 Prozent (A) und 7,02 Prozent (D) nahezu dem linearen Verlauf des Rendite-Risiko-Profils 2017 entsprechen, stellt Beyerle fest. Allerdings kann er trotz der attraktiven Renditekennziffern und etlichen Marktsondierungen bislang an den C- und D- Standorten keine überdurchschnittlichen Investmentaktivitäten feststellen. Gleichwohl erwartet Catella hier in den kommenden Monaten wesentlich mehr Transaktionen als noch im vergangenen Berichtszeitraum. „Dem ansteigenden Exitwillen der Eigentümer steht hier eine Renditeattraktivität für Investoren gegenüber“, so Beyerle.
Die komplette Catella-Karte „Investmentstandorte Deutschland 2017 – Büro – Mieten und Renditen“ finden Siehier.
portfolio institutionell newsflash 16.02.2017/Kerstin Bendix