Gewerbeimmobilien: Preisrallye setzt sich fort

In den ersten neun Monaten 2016 haben Anleger 32,7 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien allokiert. Dies sind zwar rund 15 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum, der durch milliardenschwere Immobilientransaktionen geprägt war. Zugleich erwies sich das dritte Quartal mit knapp 14,9 Milliarden Euro Investitionsvolumen dennoch als äußerst stark und dynamisch. Dies zeigt die neue Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE zum Immobilieninvestmentmarkt. Das Gros des Transaktionsvolumens entfiel auf die Büroimmobilien (knapp 46 Prozent) infolge mehrerer Großtransaktionen, darunter der Commerzbank-Tower, der als größte Einzeltransaktion im bisherigen Jahresverlauf an eine Tochter der Lebensversicherungssparte des Samsung-Konzerns veräußert wurde. Einzelhandelsobjekte machten rund 26 Prozent des Transaktionsvolumens aus, gefolgt von Hotels (8,7 Prozent) und Logistik (8,4 Prozent).

„Weiterhin übersteigt die Nachfrage nach deutschen Assets das hierzulande vorhandene Angebot. Deutsche Assets sind gerade in den aktuellen Zeiten mit niedrigen Zinsen für Alternativinvestments und der zuletzt gestiegenen Unsicherheit infolge der Hängepartie im Rahmen der Brexit-Diskussion noch mehr gefragt“, bemerkte Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Das macht sich auch in den Renditen bemerkbar, die weiterhin im Sinkflug sind. Laut der CBRE-Analyse gaben die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien in fast allen Top-Standorten – außer Düsseldorf – nach. Durchschnittlich wird in den Top-Fünf-Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) derzeit eine Spitzenrendite von 3,73 Prozent aufgerufen und damit 15 Basispunkte weniger als Ende des ersten Halbjahres 2016 und 44 Basispunkte weniger als ein Jahr zuvor. Die Spanne reicht von 3,30 Prozent in München bis 4,10 Prozent in Düsseldorf und Frankfurt. In München ging die Nettoanfangsrendite laut CBRE am stärksten zurück, und zwar um 30 Basispunkte. In Berlin waren es 25 Basispunkte weniger; In Hamburg und Frankfurt jeweils zehn Basispunkte. Auch für erstklassige Geschäftshäuser gab die Spitzenrendite weiter nach und liegt nun im Mittel der Top Fünf bei 3,49 Prozent.

Angesichts des anhaltenden Sinkfluges der Spitzenrenditen stellt sich die Frage: Wann ist das Ende der Fahnenstange erreicht? In seiner neuen Analyse des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes lässt das Immobilienunternehmen Savills durchblicken, dass man das Ende zumindest teilweise nahen sieht. Nachdem die Spitzenrenditen für Büroobjekte und Geschäftshäuser im dritten Quartal auf 3,8 beziehungsweise 3,6 Prozent im Durchschnitt der Top-Sieben-Standorte sanken und damit jeweils circa 100 Basispunkte unter ihrem zehnjährigen Durchschnitt lagen, erwartet Marcus Lemli, CEO von Savills Germany, eine „weitere nennenswerte Renditekompression“ nur noch dort, wo die Investoren mit Mietwachstum rechnen:  „Das gilt beispielsweise für Büroimmobilien in Berlin und München sowie für Logistikimmobilien in den großen Ballungsräumen.“
Zugleich ist Savills überzeugt, dass angesichts weiterhin extrem niedriger Zinsen weiterhin überdurchschnittlich viel Geld nach Anlagemöglichkeiten am deutschen Immobilienmarkt sucht. Aufgrund der Angebotsknappheit werde das Transaktionsvolumen den Vorjahreswert jedoch höchstwahrscheinlich verfehlen. „Wir rechnen für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen von bis zu 50 Milliarden Euro“, erklärte Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany, und stimmt darin mit der Prognose von CBRE überein.

„Der Investmentzyklus ist bereits fortgeschritten und folglich rückt die Einkommenskomponente eines Investments gegenüber der Wertsteigerungskomponente stärker in den Fokus. Immer mehr Investoren schauen sich deshalb auch Objekte jenseits von Büro- und Handelsimmobilien an, die stabile Cashflows bieten“, berichtet Pink weiter. Als Beispiel führt er den Markt für  Pflegeheimimmobilien an, der einen „bemerkenswerten Boom“ erlebt. Im bisherigen Jahresverlauf flossen fast 2,3 Milliarden Euro in das Segment und damit mehr als in den vergangenen fünf Jahren zusammen (2,2 Milliarden Euro).

Den Trend zu alternativen Immobilienanlagen – getrieben auf der Suche nach höheren Renditen – hat auch CBRE beobachtet. „Insbesondere die bis dato größte Transaktion – der Erwerb eines fast eine Milliarde Euro schweren Pflegeheim-Portfolios durch Primonial REIM aus Frankreich – zeigt, dass sich institutionelle Investoren auch Nischenprodukten wie Gesundheits- und Sozialimmobilien widmen. Auch der Erwerb des Pegasus-Pflegeheim-Portfolios durch die Deutsche Wohnen AG unterstreicht dies eindrücklich“, sagte Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. Im Vergleich zu den traditionellen Immobilienanlageklassen liegen die Spitzenrenditen für moderne Pflegeheime laut CBRE mit derzeit 5,75 Prozent gegenüber erstklassigen Objekten des Büro- oder Einzelhandelssegments in den Investmentzentren gut 200 Basispunkte höher. Gegenüber der Asset-Klasse Hotel beträgt der Renditeabstand derzeit 100 Basispunkte.

Wie aus der CBRE-Analyse weiter hervorgeht, zeigten sich ausländische Investoren im direkten Vorjahresvergleich zurückhaltender, sie stellten mit 12,5 Milliarden Euro rund 38 Prozent des Gesamtvolumens. Im entsprechenden Zeitraum 2015 entfiel auf sie noch mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens. Generell suchen laut CBRE hierzulande gerade ausländische Investoren nach großvolumigen Anlagemöglichkeiten: Von den mehr als 60 registrierten Großtransaktionen verbuchten Investoren aus dem Ausland knapp die Hälfte auf sich, wobei sie für die bis dato drei größten Transaktionen verantwortlich sind, darunter den Kauf des bereits erwähnten Commerzbank-Towers.