Immobilienpreise weniger auf Speed

Die Nachfrage nach Immobilieninvestments in Deutschland ist ungebrochen. Dies hält die Preise für deutsche Büro- und Einzelhandelsimmobilien im ersten Halbjahr 2016 weiter hoch. So lautet die schlechte Nachricht des vierten Real Estate Investor Survey Germany der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PWC für institutionelle Investoren, die im deutschen Immobilienmarkt nach attraktiven Kaufgelegenheiten suchen. Die gute Nachricht: Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2015 hat sich die Geschwindigkeit des Preisanstieges verlangsamt.  

Laut PWC sanken die Anfangsrenditen bei Büroimmobilien verglichen zur zweiten Jahreshälfte 2015 in den Top-Sieben-Städten im Schnitt um 14 Basispunkte auf 4,0 Prozent. Bei Einzelhandelsimmobilien ergab sich ein Rückgang um durchschnittlich 20 Basispunkte auf 3,4 Prozent. Im vorangegangenen Zeitraum hatten die Cap Rates für Büroimmobilien noch um 19 Basispunkte und für Einzelhandelsobjekte um 36 Basispunkte nachgegeben.

Schaut man sich die Städte differenziert an, fallen deutliche Unterschiede in der Dynamik auf. Eine besonders hohe Dynamik weist beispielsweise der Berliner Büromarkt auf, der die anderen Top-Sieben-Städte – außer München – inzwischen überholt hat. Die Minimum Cap Rate für Büros in Berlin sank laut PWC im Halbjahresvergleich um 17 Basispunkte auf 3,85 Prozent. Damit werden in der Hauptstadt nun deutlich niedrigere Renditen angesetzt als in Frankfurt (3,99 Prozent) oder Düsseldorf (4,15 Prozent). Nach München (3,53 Prozent) ist Berlin damit der zweitteuerste Büromarkt in Deutschland.

Run auf mittelgroße Städte hält an
Doch nicht nur die Top-Sieben-Städte kommen bei Investoren gut an. So hat PWC die größten Renditerückgänge in Nordrhein-Westfalen beobachtet. Die Minimum Cap Rate in dieser Region sank um 35 Basispunkte auf 5,06 Prozent und weist damit den  niedrigsten Wert aller Regionen auf. Die Beratungsgesellschaft führt diese Entwicklung auf einen Preisanstieg bei risikoärmeren Objekten in Städten wie Bonn zurück. 

Die Preise in solchen mittelgroßen deutschen Städten könnten künftig noch weiter steigen. Das Interesse der Investoren ist zumindest hoch, wie der Survey von PWC zeigt. Für diesen wurden im Juni und Juli dieses Jahres 19 institutionelle Investoren mit einem kumulierten Anteil am deutschen Immobilienmarkt von fünf bis sieben Prozent befragt und auch Vermietungsannahmen wie mietfreie Zeiten, Vermarktungsperioden und die durchschnittliche Verlängerungswahrscheinlichkeit von Mietverträgen in den einzelnen Märkten berücksichtigt. Die Mehrheit der Befragten will   ihren Anteil von Büroimmobilien in B-Städten im Portfolio halten oder erhöhen. „Der Run auf Büroobjekte in mittelgroßen Städten ist noch nicht vorbei, sondern wird auch in der näheren Zukunft anhalten“, prognostiziert Thomas Veith, Real Estate Deals Leader bei PWC. Gesucht werden vor allem Objekte, die nicht zu groß sind und gute Optionen für einen Verkauf oder eine Vermietung bieten. „Eine Exit-Perspektive und eine allgemeine Fungibilität muss vorhanden sein“, erläutert Veith. 
Einzelhandel: Preisanstieg auf breiter Front 

Etwas anders erwies sich die Lage bei den deutschen Einzelhandelsimmobilien. Hier hat PWC einen deutlichen Rückgang der Cap Rates und somit einen Preisanstieg in allen Regionen und Risikoklassen beobachtet. Die teuersten Objekte befinden sich nach wie vor in München, wo die Minimum Cap Rate um 26 Basispunkte auf ein neues Rekordtief von 3,02 Prozent fiel, gefolgt von Hamburg mit 3,41 Prozent und Berlin mit 3,38 Prozent. Bayern und Nordrhein-Westfalen bleiben mit 4,54 beziehungsweise 4,6 Prozent die stärksten Regionen. 

In dem Investor Survey hat PWC jedoch nicht nur einen Blick zurück, sondern auch nach vorn geworfen. Die institutionellen Investoren wurden auch nach aktuellen Trends im Markt für Einzelhandelsimmobilien befragt. Dabei zeigte sich, dass „Pop-up Stores“ oder Kurzzeitläden, die immer häufiger von Einzelhändlern zur temporären Vermarktung ihrer Produkte genutzt werden, von Interesse sind. Zwar haben die institutionellen Investoren bislang wenig Erfahrungen mit diesem Konzept gesammelt, doch sehen es die meisten als ein nützliches Mittel, vorübergehende Leerstände zu vermieten oder die Kundenfrequenz in Einkaufszentren zu erhöhen. Eine nachhaltige Vermietungsstrategie sehen die Teilnehmer darin jedoch in der Regel nicht. 
portfolio institutionell newsflash 17.08.2016/Kerstin Bendix