Immobilienspezialfonds erreichen Rekordniveau

Im Jahresverlauf 2015 zog das Nettofondsvolumen von Immobilienspezialfonds um 8,2 Milliarden Euro auf das Rekordniveau von 63,8 Milliarden Euro an. Damit hat sich das Nettofondsvolumen seit 2004 von vergleichsweise spärlichen 22,3 Milliarden Euro in etwa verdreifacht. Der Immobilienspezialfondsmarkt ist in den vergangenen zehn Jahren aber auch nach Anzahl der Fonds, deren Investmentvolumen sowie der Zahl der Anbieter deutlich gewachsen. Das wurde auf einer Pressekonferenz des Indexanbieters MSCI in Frankfurt deutlich. Im Rahmen der Veranstaltung präsentierte Dr. Sebastian Gläsner, er ist Vice President bei MSCI und Head of Real Estate Fund Services, die Ergebnisse seiner jüngsten Immobilienspezialfonds-Studie und die Entwicklung des dazugehörigen IPD/BVI Spezialfondsimmobilienindex SFIX. Dabei handelt es sich um den einzigen Performance-Index, der für diese Anlageklasse in Deutschland berechnet und publiziert wird.

MSCI analysiert seit Jahren die Entwicklung des Marktes für Spezialfonds und trägt damit nach eigenem Bekunden zur Transparenz bei. Wie am Markt zu hören ist, wird der Immobilienspezialfonds für viele Investoren erst durch diese Transparenz zur echten Investmentalternative. Neben der Transparenzerhöhung liegt der wesentliche Nutzen des SFIX in der Bereitstellung von aussagekräftigen und belastbaren Benchmarks für Investoren und Fondsmanager. Inzwischen deckt MSCI mit seiner Studie rund zwei Drittel des knapp 68,3 Milliarden Euro großen Marktes ab. Aktuellen Zahlen zufolge umfasst der SFIX konkret 175 Fonds mit einem Nettofondsvolumen von 44,2 Milliarden Euro. Die dazugehörigen Anbieter stellen ihre Daten für die Studie zur Verfügung. Dass nicht noch mehr Asset Manager Informationen zum SFIX beisteuern, sei der enormen regulatorischen Belastung der Akteure geschuldet. Sie hätten schlichtweg keine Zeit, Zahlen zur Verfügung zu stellen, heißt es bei MSCI. Insofern ist die Marktabdeckung nach oben gedeckelt. 

Seit Anfang 2000 ist das Anlagevolumen von Immobilienspezialfonds stetig gewachsen. Lag das Volumen in diesem Segment zunächst bei 6,4 Milliarden Euro, liegt der Vergleichswert bei 63,8 Milliarden Euro. Addiert man das Nettofondsvolumen der im gleichen Zeitraum nur moderat gewachsenen Publikumsfonds für institutionelle Anleger mit insgesamt 6,2 Milliarden Euro hinzu, ergibt sich daraus mit 70 Milliarden Euro ein Marktvolumen, das inzwischen nah an das Marktvolumen der Immobilienfonds für Privatanleger heranreicht (74,4 Milliarden Euro). Aber anders als der Immobilienspezialfondsbereich hat sich das Volumen der Publikumsfonds für Privatanleger nach einem Wachstumsschub zwischen 2000 und 2003 seither seitwärts entwickelt. 

Über alle Segmente und Regionen hinweg wächst der Spezialfondsmarkt seit 2012 mit steigender Tendenz um etwa sechs Milliarden Euro pro Jahr. Im vierten Quartal 2015 erzielte der SFIX-Gesamtindex eine Quartalsrendite von 1,1 Prozent. Dabei handelt es sich um das beste Ergebnis seit September 2008. Der SFIX mit Fokus auf Europa erzielte eine Quartalsrendite von 1,4 Prozent. Das war das beste Ergebnis seit 2007. Und mit Jahresrenditen von 3,4 Prozent beziehungsweise 2,6 Prozent erzielten beide Indizes die besten Ergebnisse seit Mitte 2009. 

Kritische Stimmen fühlen sich angesichts des Marktwachstum an die Phase vor der Krise ab 2008 erinnert. Dabei blicken insbesondere die Europamandate nach Einschätzung von Studienautor Dr. Sebastian Gläsner gerade erst auf eine sehr schwere Zeit zurück. Laut den Daten stand die Gesamtrendite des SFIX Europa seit dem Erreichen seiner bisherigen Bestmarke (Total Return, zwölf Monate rollierend) im Sommer 2007 bis in den Dezember 2014 unter Druck. 2013 und 2014 war der Total Return schließlich sogar negativ. Mit Beginn des vergangenen Jahres lässt sich nun aber eine Gegenbewegung beobachten: Die Immobilienmandate mit Blick auf Europa holen gegenüber den auf Deutschland fokussierten Mandaten auf. Letztere haben nach einem moderaten Renditeknick im Jahr 2009 längst den Boden gefunden und werfen seither unter geringen Schwankungen (die Volatilität liegt bei 1,9 Prozent pro Jahr) eine steigende Gesamtrendite von zuletzt vier Prozent ab. 
Rückblickend auf zehn Jahre Erfahrung bei Immobilienspezialfonds kristallisiert sich immer deutlicher heraus, warum manche Fonds erstaunlich gut sind, andere dagegen bis in die Gegenwart hinein negative Rendite einfahren. Klar ist: Ein Immobilienspezialfonds mit Fokus auf Europa, der in der Hochphase des Immobiliensektors zwischen 2004 und 2006 aufgelegt wurde, hat es von Anfang an schwer. Schließlich wurden die Gelder vor dem Einbruch angelegt. Gläsner zufolge haben solche Fonds dauerhaft schlechte Karten. Investoren und deren Asset Manager tun bei einem solchen Investment gut daran, in Krisenzeiten antizyklisch nachzukaufen. Durch Investitionen in Krisenzeiten lässt sich die Rendite auf Fondsebene verbessern und der Spezialfonds zur Erfolgsgeschichte umschreiben. Die jüngste Immobilienstudie zeigt in diesem Zusammenhang, dass eine gute Zusammenarbeit zwischen Investor und Asset Manager überaus wichtig und erfolgskritisch ist. 

Ein institutioneller Investor, der seit 2004 indirekt in Immobilien investiert, ist die Gothaer. Wie Ingo Bofinger, Abteilungsleiter Immobilien bei der Gothaer Asset Management AG, im Rahmen der Pressekonferenz erläuterte, ist die Gothaer, ebenso wie andere institutionelle Investoren auch, in den vergangenen Jahren immer anspruchsvoller geworden, was Investments in Immobilien betrifft. Sein Zwischenfazit mit Blick auf den Track Record von inzwischen zehn Jahren lautet: „Der Spezialfonds lebt.“ Bofinger führte aus, dass die Gothaer beim Aufsetzen eines neuen Spezialfonds nicht immer allein das Ruder in der Hand hält. Es komme bei der Entscheidung, ob man Co-Investoren an Bord und damit in den Anlageausschuss holt, immer darauf an, welche Strategie die Beteiligten verfolgen.
Während ein Investor beispielsweise großen Wert auf den Total Return eines Fonds legt, könnten für einen anderen steuerliche Beweggründe oder ein möglichst großer Leverage im Vordergrund stehen. Daher komme es auch vor, dass neben der Gothaer manchmal fünf oder zehn Co-Investoren an Bord seien. Wegen einer speziellen, auf die Gothaer zugeschnittenen Strategie hat der Versicherer 2015 einen Spezialfonds initiiert, bei dem man das Geld allein anlegt. Rückblickend zog Bofinger das Fazit, dass man als institutioneller Investor mit einem Faible für Immobilien regelmäßig investieren müsse, um über die verschiedenen Marktphasen hinweg ausgewogene Renditen zu erzielen. 

Wie Dr. Gläsner abschließend ausführte, wird bei der Performance-Messung der Immobilienspezialfonds beispielsweise der Einfluss von Fremdkapital analysiert, der bei der Investition in die jeweiligen Immobilien als Hebel zum Einsatz kommt. Der SFIX berücksichtigt letztlich die Gesamtrendite jedes Fonds inklusive Ausschüttungen. 
Hintergrund: Im SFIX-Index befinden sich Immobilienspezialfonds und institutionelle Publikumsfonds. In den Subindex SFIX Deutschland fließen die Fonds ein, deren Immobilienvermögen zu mindestens 70 Prozent in Deutschland investiert ist. In den Subindex SFIX Europa fließen die Fonds ein, deren Immobilienvermögen zu weniger als 70 Prozent in Deutschland investiert ist, aber zu mehr als 70 Prozent in Europa. In den Subindex SFIX Büro fließen die Fonds ein, deren Immobilienvermögen zu mindestens 70 Prozent in Büros investiert ist. Entsprechendes gilt für den SFIX Handel.