Das Interesse an Büros in B-Städten kehrt zurück

Am deutschen Markt für Büroimmobilien-Investments waren in den vergangenen Jahren vor allem Gebäude an Top-Standorten gefragt, während B-Standorte das Nachsehen hatten. Eine Auswertung der Büro-Transaktionen im ersten Quartal 2025 deutet darauf hin, „dass Investoren ihre sicherheitsorientierte Ausrichtung hinsichtlich der Risikostrategie zwar beibehalten, sich dabei aber auch wieder vermehrt in die B-Standorte und Regionalzentren wagen“, wie Marc Rohrer vom Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen CBRE erklärt. „Wir sehen, dass langsam das Vertrauen zurückkehrt“, so der CBRE-Investmentchef für Hamburg und die Region Nord.

Rohrer ist der Ansicht, dass Büroimmobilien außerhalb der Innenstädte der Top-7-Städte durchaus ihre Berechtigung behalten, „und diese Assets beweisen, dass sie ein langfristig tragfähiges Konzept haben können“. Die Top-7-Städte in der Immobilienwirtschaft sind Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart.

Büroimmobilien-Investments: Schwungvoller Jahresauftakt

Die Quartalsauswertung von CBRE macht deutlich, dass sich der Jahresauftakt 2025 am Büroinvestmentmarkt in den B- Standorten und Regionalzentren „schwungvoll“ gestaltet. Während in den Top-7-Märkten das Büroinvestmentvolumen gegenüber dem ersten Quartal 2024 um sechs Prozent zurückging, wurde außerhalb dieser Märkte mit einem Transaktionsvolumen von knapp 415 Millionen Euro das Vorjahresquartal um elf Prozent übertroffen.

Mit 67 Prozent des Gesamtvolumens floss etwas weniger (im Vorjahr 70 Prozent) in die erstklassigen Core- und Core-Plus-Produkte. Value-added- und opportunistische Investments seien weiterhin eher die Ausnahme.

Inländische Käufer prägen das Geschehen bei Büroimmobilien-Investments

Das Kapital kam vor allem aus dem Inland. Internationale Anleger zeigten sich laut CBRE deutlich zurückhaltender und investierten nur fünf Prozent des Gesamtvolumens.

Immobiliengesellschaften waren der bedeutendste Käufer im Bürosegment gefolgt von der öffentlichen Hand. Auf Platz drei waren offene Immobilien- und Spezialfonds. Den vierten Platz belegen eigenkapitalstarke Privatinvestoren und private Immobilienfirmen.

So erwarb beispielsweise die Stadt Dortmund gleich zwei Bürogebäude an der Rheinischen Straße mit zusammen über 70 Millionen Euro. Die Stadt Aachen wiederum kaufte für über 20 Millionen Euro. Entsprechend war Dortmund mit insgesamt mehr als 85 Millionen Euro der stärkste Markt außerhalb der Top-7-Standorte, gefolgt von Hannover mit über 75 Millionen Euro und Bonn mit knapp 50 Millionen Euro.

Portfoliotransaktionen blieben in den ersten drei Monaten des Jahres im Bürosegment außerhalb der Top-7-Standorte aus. Auch im Vorjahr spielten sie mit einem Anteil von gerade einmal drei Prozent eine untergeordnete Rolle.

Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe wieder etwas entspannt

An den Kapitalmärkten stellt sich aktuell ein für den Immobiliensektor wieder günstigeres Niveau ein, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Nachdem die Rate für den Fünf-Jahres-Euro Swap infolge der Ankündigung des Sondervermögens der Bundesregierung kurzfristig über der 2,5-Prozent-Marke lag, gaben die Finanzierungszinsen mittlerweile um knapp 30 Basispunkte nach. Und auch bei der ‚risikolosen‘ Benchmarkrendite, die vor Kurzem noch bei 2,9 Prozent lag und damit den schärfsten Anstieg seit der Wiedervereinigung verzeichnen musste, stellt sich wieder eine gewisse Beruhigung bei der Rendite für die zehnjährige Bundesanleihe ein, die aktuell unter 2,6 Prozent liegt und damit für kalkulierbarere Investments in Immobilien sorgt.“

Erstklassige Büroimmobilien in Top-Lage an B-Standorten wiesen Ende des ersten Quartals weiterhin Renditen von 5,50 Prozent auf. Außerhalb der zentralen Bereiche müssten dagegen, wie auch in den Top-Standorten, Preisabschläge einberechnet werden, sodass die Spitze hier bei 6,30 Prozent liege.

Investoren aktiv auf der Suche nach stabilisierten Büroimmobilien

Für den Jahresverlauf erwarten sie bei CBRE eine Fortsetzung der Erholung des Büroinvestmentmarktes in den B- Standorten und Regionalzentren. Marc Rohrer: „Die Kombination aus starken regionalen Playern, aber auch deutschlandweit agierenden Investoren stellt zunehmend eine breitere Nachfragebasis dar.“ Zudem seien einige internationale Investoren aktiv auf der Suche nach stabilisierten Büroimmobilien in guten Lagen, wie der CBRE-Investmentchef für Hamburg und die Region Nord verdeutlicht. „Bei langfristig an Nutzer mit Top-Bonität vermieteten Assets beobachten wir eine Stabilisierung der Rendite.“

Lesetipp: Die Lage an den deutschen Immobilienmärkten ist einerseits geprägt von der Hoffnung auf eine Trendwende. Andererseits hat das 500 Milliarden Euro schwere Schuldenpaket der Bundesregierung in spe die Renditen bei deutschen Staatsanleihen steigen lassen. Was das für Wohnimmobilien bedeutet, erfahren Sie hier.

Schlagworte: Büroimmobilien

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