Eher trübe Aussichten für Immobilien

Die Lage an den deutschen Immobilienmärkten ist einerseits geprägt von der Hoffnung auf eine Trendwende. Andererseits hat das 500 Milliarden Euro schwere Schuldenpaket der Bundesregierung in spe die Renditen bei deutschen Staatsanleihen steigen lassen. In der Spitze erreichte die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen drei Prozent und liegt aktuell bei 2,7 Prozent. Daher droht ein Preisrückgang, wie die Fondsgesellschaft DJE mit Blick auf Wohnimmobilien anmerkt.

Ursprünglich war für dieses Jahr eine moderate Preisstabilisierung am Immobilienmarkt erwartet worden – angesichts des neuen Zinsniveaus scheine dieses Szenario inzwischen unwahrscheinlich. Sollte sich der Zinsanstieg fortsetzen, droht sogar ein erneuter Preisrückgang.

Steigende Mieten würden zwar einen Teil des Zinsanstiegs ausgleichen. Würde das Renditeniveau nachhaltig über die kritische Marke von drei Prozent steigen, könnte dies eine zweite Abwärtsbewegung bei den Immobilienpreisen auslösen.

Niedrige Aktienbewertung kein Grund für den Einstieg

Die Aktien der großen Wohnimmobiliengesellschaften notieren den Angaben zufolge weiterhin mit hohen Abschlägen zum Nettovermögenswert. Doch es bleiben Risiken, weil ein erneuter Zinsanstieg über drei Prozent die Aktienkurse weiter belasten dürfte – vor allem, wenn damit einhergehend die Immobilienpreise erneut unter Druck geraten.

Abgesehen von der Zinsproblematik spreche aber vieles für die Wohnimmobilienaktien. Anders als viele andere Sektoren seien sie nicht von der US-Zollpolitik oder einer möglichen Rezession in den USA betroffen, heißt es bei DJE.

Büros stehen zur Disposition

Am deutschen Immobilieninvestmentmarkt wechselten in den vergangenen zwölf Monaten Gewerbe- und Wohnimmobilien (Transaktionen ab 50 Wohneinheiten) für circa 34,6 Milliarden Euro den Eigentümer, wie der Berater Savills mitteilte. Gegenüber der Vorjahresperiode (April 2023 bis März 2024) bedeutet dies einen Anstieg um zwölf Prozent.

Die Zahl der laufenden und sich anbahnenden Verkaufsprozesse sei zum Jahresbeginn spürbar gestiegen. Bei Savills erwarten sie in den kommenden Monaten eine insgesamt leicht erhöhte Transaktionsaktivität. Entscheidend werde jedoch sein, für wie viele der zum Verkauf stehenden Objekte auch Käufer gefunden werden.

Besonders Büroimmobilien stünden bei vielen Eigentümern zur Disposition, doch das Investoreninteresse bleibe in diesem Segment begrenzt. Gleichzeitig verstärke der jüngste Zinsanstieg den Verkaufsanreiz, insbesondere bei fremdfinanzierten Objekten – ein Faktor, der die Abschlusswahrscheinlichkeit erhöhen könnte.

Repricing ist abgeschlossen

Das Ausmaß des Liquiditätsbedarfs und Verkaufsdrucks auf Eigentümerseite dürfte auch für die weitere Entwicklung der Anfangsrenditen mitentscheidend sein, argumentieren sie bei Savills. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres blieben die Spitzenrenditen bei allen Nutzungsarten unverändert und lagen zwischen 3,6 Prozent für Mehrfamilienhäuser und 5,8 Prozent für Shopping-Center.

Da die Spitzenrenditen der meisten Segmente nun schon seit etwa einem Jahr weitgehend unverändert seien, geht Savills davon aus, dass das von der Zinswende 2022 ausgelöste Repricing abgeschlossen ist. Zumindest die Spitzenrenditen dürften sich nur noch wenig bewegen, wobei je nach Nutzungsart noch kleinere Ausschläge in beide Richtungen realistisch erscheinen.

Jenseits des Spitzensegments spricht die Gemengelage in den Augen von Savills tendenziell für weitere Renditeanstiege: Steigendes Angebot, gestiegene Zinsen und absehbar steigende Baukosten lassen sinkende Anfangsrenditen zumindest in jenen Segmenten ohne starke Mietwachstumsaussichten unrealistisch erscheinen. Das Preisgefälle zwischen Top-Objekten und dem Rest dürfte sich folglich verstärken.

Savills sieht Development-Chancen

„Die steigende Preisdifferenz zwischen Spitzenobjekten und dem restlichen Bestand macht Projektentwicklungen bzw. deren Finanzierung attraktiv, zumal die Neubau-Pipeline nutzungsartenübergreifend zunehmend leerläuft“, kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. „Wir beobachten eine steigende Zahl von Investoren, die solche Investmentansätze verfolgen – von einer Aufwertung, über eine Repositionierung, bis hin zur Umnutzung sind hier alle Schattierungen dabei.“

Vor allem für die Umnutzung von Büros zu Hotels oder in Objekte für das gewerbliche Wohnen stehe Kapital zur Verfügung und eröffne für manches Objekt, das in seiner bisherigen Funktion keine Zukunft mehr habe, einen neuen Pfad. Insgesamt bleibe die Liquidität für Büroimmobilien gering.

Schlagworte: Immobilien | Immobilienaktien

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