Eine bodenständige Asset-Klasse für hohe Ziele

Obwohl die Menschheit bereits vor etwa 10.000 Jahren mit der ­neolithischen Revolution begonnen hat, ­Nahrungsmittelproduktion durch Pflanzenanbau und Viehhaltung zu betreiben, handelt es sich um eine ziemlich moderne Asset-Klasse, wovon neue Bewirtschaftungstechnologien und zunehmender Einsatz von Künstlicher Intelligenz zeugen. Zweifellos wird die Bedeutung der Asset-Klasse „Agriculture“ mit weiter wachsender Weltbevölkerung und weiter schrumpfenden Anbaugebieten steigen. Nicht seit dem Neolithikum aber schon bereits seit einigen Jahren investieren auch europäische Pensionsfonds aus den Niederlanden, Schweden und Dänemark in Farmland. War es vor über zehn Jahren noch die Story vom aufstrebenden Mittelstand in den Emerging Markets, der seinen Speiseplan mit Fleisch und Milchprodukten anreichern will, liegt der zugrundeliegende Investment Case heute darin, dass es acht Milliarden Menschen zu ernähren gilt – und zwar ohne die Natur noch mehr zu zerstören. „Wir müssen die Themen Ernähr­ungssicherheit, Biodiversität und Klima zusammen denken. Das ist eine große Herausforderung, die viel privates Kapital erfordert“, erklärt Martin Davies, Global Head von Nuveen Natural Capital. Nuveen, Tochter des US-Lehrerpensionsfonds Tiaa, managt weltweit fast zwölf Milliarden Dollar an Wald- und Farmland-Assets.

Nachzulesen ist, dass die niederländische Altersvorsorgeeinrichtung ABP bereits 1998 einen „Agricultural Ground Lease Fund“ ­gezeichnet hat. In den Jahren 2008, 2015 und 2019 ging es mit Commitments gegenüber Farmland-Fonds von Macquarie und ­Nuveen mit Volumina, die zwischen 100 und 1.000 Millionen Euro liegen, etwas mehr ins Risiko. Der schwedische Pensionsfonds AP2 hat Ende des vergangenen Jahres umgerechnet etwa 220 Millionen ­Euro in drei Agriculture-Fonds investiert, die alle von Nuveen ­gemanagt werden. Investitionsziele sind Europa, Australien und Brasilien. In Dänemark hat der Pensionsfonds PKA schon vor über zehn Jahren in die Rindfleischproduktion aus der ­Weidehaltung in Australien und Agriculture in Afrika investiert. Zu den Beweggründen sagte damals PKAs Jens Henrik Staugaard Johansen portfolio institutionell: „Wir denken, dass Agrikultur eine interessante Ergänzung zu unserem Portfolio ist und große Opportunitäten ­bietet. Die Perspektiven für Agrarinvestments sind sehr gut.“ Der dänische Private-Markets-Spezialist sah die damaligen Prognosen zur Nachfrage nach (qualitativ höherwertigen) Lebensmitteln zwar nicht ohne Skepsis. Er war sich aber sicher, dass „der Markt nicht gegen uns arbeitet“. Zudem hat die Downside noch einen bestimmten Hedge: „Wenn wir komplett übers Ohr gehauen werden, haben wir immer noch das Grundstück.“

Agronomen in der institutionellen Anlegerszene ­finden sich in Hamburg, Köln und München. Diese versuchen meist mit etwas weniger Risiko als internationale Player landwirtschaft­liche Produkte und Renditen aus dem Boden zu ­ziehen. Beispielsweise ­beschränkt sich die Hamburger Pensionskasse von 1905 (HPK) ­lieber auf die Kreditvergabe. Im April 2023 haben die HPK und drei weitere unter dem Dach der Hamburger Pensionsverwaltung ­administrierte bAV-Einrichtungen als erste Unternehmen aus Deutschland und als erste Anleger mit einer Euro-Denominierung in Programme zur globalen Ernährungs­sicherheit des International Fund for ­Agricultural Development (IFAD) investiert. Das ­Engagement belief sich auf 65 Millionen ­Euro. „Nach Jahren niedriger und sogar negativer ­Zinsen nutzen wir das aktuelle Zins­umfeld nun aktiv, um unsere festverzinslichen Anlagen wieder zu stärken. Wenn wir ­damit ­einen höheren Mehrwert erreichen, sind wir umso zufriedener“, erklärte damals ­Thomas Schmidt, CIO der Hamburger Pen­sionsverwaltung. IFAD-Schwerpunkte umfassen die Förderung kleinbäuer­licher Landwirtschaft, die ­Unterstützung ­ländlicher Entwicklung, Programme zur Ernährungssicherung und die Bekämpfung von Armut in ländlichen Gebieten. Dazu stellt der Fonds tausenden von Kleinbauern und Familien, die für die Produktion eines Drittels der Weltlebensmittel verantwortlich sind, Kredite oder Zuschüsse sowie Beratung zur Verfügung.

In Köln ist mit der DEVK ein ebenfalls langjähriger Farmland-­Investor beheimatet, dem 50 Prozent der Terra Estate gehören. Bei dem Unternehmen handelt es sich nach eigenen Angaben um eine Investment- und Asset-Management-Gesellschaft mit Fokus auf Land- und Forstwirtschaft sowie der dazugehörigen Infrastruktur. Seit 2011 investiere man „erfolgreich in landwirtschaftliche Flächen und ländliche Anlagen in verschiedenen europäischen Ländern und darüber hinaus“. Die Umsetzung erfolge über die Zusammenarbeit mit Landwirten und anderen Geschäftspartnern in den ­verschiedenen Ländern. Dabei verpachte man Land langfristig an lokale Bauern und in einigen Fällen bewirtschafte man die Flächen auf eigene Rechnung in Zusammenarbeit mit lokalen Partnern. Für nähere Auskünfte stand die DEVK nicht zur Verfügung.

Von München aus investiert die Meag seit 2014 für die Munich Re in Agriculture. Heute sind neben den 2,6 Milliarden Euro in ­Timber auch 600 Millionen Euro in 40.000 Hektar Agrarland in den USA, Europa sowie in Australien und Neuseeland investiert. Ein wesentlicher Punkt für diese Regionen ist deren Rechtssicherheit. ­„Unsere Gruppe hat nun etwas mehr als ein Prozent ihrer Kapitalanlagen in Naturkapital investiert“, erklärt Hans-Joachim Seyfarth, der bei der Meag als Head of Illiquid Assets Natural Capital die weltweiten Forst- und Agrarinvestments verantwortet. Wie Seyfarth mitteilt, kommt künftig aus dem Konzern mit der Ergo noch weitere ­Nachfrage nach Farmland. Hinzu kommt das Geschäft mit ­externen Investoren. Zur Entscheidung der Ergo beigetragen haben dürfte die bisherige Performance des Portfolios. „Natural Capital hat ­genau so funktioniert, wie es sollte. Trotz Ereignissen wie Finanzkrise, Pandemie und Krieg war das Portfolio stabil und hat in den vergangenen Jahren weitestgehend unkorrelierte Renditen von rund fünf bis sechs Prozent im Jahr erwirtschaftet“, so Seyfarth.

Zum größten Teil hat das Ackerland-Portfolio einen gewissen ­Immobiliencharakter. „Wir sind Eigentümer und verpachten einjährige Kulturen meist für zehn bis 15 Jahre an Unternehmen und Familien, die die Flächen dann mit ihren eigenen Maschinen ­bewirtschaften. Dafür erhalten wir einen stetigen Cashflow, der meist zudem noch eine Inflationskomponente hat“, erläutert Dr. Hinrich Schulte, Investmentmanager Agriculture bei der Meag. „Das Wetterrisiko trägt der Pächter.“ Bei Dauerkulturen wie Äpfeln oder Kiwis geht die Meag in manchen Fällen aber auch in die ­Bewirtschaftung, beispielsweise werde in Neuseeland Weideland zu Dauerkulturen transformiert. Dabei sind höhere Margen und Wertsteigerungen erzielbar. Der Arbeitsaufwand und das Risiko sind jedoch auch größer. „Ein Apfelbaum reagiert sensibler auf Frost, Trockenheit oder Stürme. Da hilft auch nicht, dass die Wurzeln tiefer gehen als bei einjährigen Kulturen wie Weizen, Soja oder Mais. Es braucht Jahre, um einen geschädigten Baum wirksam zu ersetzen“, so Schulte. Deshalb ist der Klimawandel ein wichtiges Thema in der Prüfung eines jeden Investments. Für die Prüfung nutzt die Meag zum Beispiel die Expertise der Munich Re.

Gegen Preisschwankungen, Wetterkapriolen und den Klimawandel wappnet sich die Meag mit dem relativ stabilen Pachtmodell, dem Meiden von Regionen mit besonders großem Naturkatastrophen­risiko und Untersuchungen dazu, wie realistisch Agrikultur in ­einer Region beispielsweise in 30 Jahren noch ist und ob Züchtungen von resilienteren Pflanzen eine Lösung sein können. Wie beim „Bloomberg-Investor“ ist auch beim Agraranleger die Diversifikation entscheidend für das Risikomanagement. „Wenn man ­beispielsweise nur Äpfel in Neuseeland züchten würde, wäre die Abhängigkeit vom Wetter und dem Exportmarkt zu groß“, sagt Schulte. „Wichtig ist auch, sich nicht von einem Pächter abhängig zu machen. Es ist wichtig, in der Region vernetzt zu sein, um ­gegebenenfalls rasch Ersatz zu finden.“ Wie wichtig Streuung ist, zeigte sich in den vergangenen Monaten auch angesichts der Inflation. Manche Produkte profitieren durch eine preisunelastische Nachfrage, bei anderen benötigt der Anbau viel Diesel und Dünger. Bei Letzterem weist die Herstellung hohe Energiekosten auf. ­Schulte: „Die Inflation begünstigt manche landwirtschaftlichen Produkte, für andere macht sie es schwerer – dagegen hilft am ­besten Diversifikation.“ Neu auf der Risiko-Agenda sind auch für Farmland-Investoren Zölle.

Außerdem meidet die Meag Regionen wie Brasilien, da hier die ­Risikoprämien als Aufschlag gegenüber den zehnjährigen Staatsanleihen kaum erwirtschaftet werden können. Sehr zum Bedauern von Martin Davies gilt dies auch für andere Investoren: „Brasilien entspricht nicht mehr dem Risikoappetit der meisten Investoren. FX- und Reputationsrisiken sind eine große Herausforderung. Das ist wirklich sehr schade, da in Brasilien seit jeher eine sehr strikte Umweltregulierung bestand, und Präsident Lulas Rückkehr hat dies nochmals bestärkt. Zudem bietet das Land neben guten ­Böden, gutem Klima und gut ausgebildeten Mitarbeitern auch viele Möglichkeiten für Impact Investments.“ Mehr nach dem Gusto der ­Investoren seien in Südamerika Uruguay und Chile. Das regel­mäßige Ertragspotenzial für in Betrieb befindliche ­Permanent Crops sieht Davies in den Schwellenländern bei rund zwölf Prozent und in den entwickelten Märkten bei sieben bis neun Prozent. Das Risikoprofil von Permanent Crops ähnele bei Nuveen dem von Core Infrastructure. „Dauerkulturen bieten ein besseres Risiko-Rendite-Profil als einjährige Kulturen“, ergänzt Davies. Bei reiner Verpachtung liege die Range der regelmäßigen Erträge für jähr­liche Ernten bei etwa 2,5 Prozent in den Developed und fünf ­Prozent in den Emerging Markets.

Grundsätzlich dürfte bei eigener Bewirtschaftung der Manager mehr Einfluss auf die Performance haben als die Marktpreise. Die Aussage von Staugaard Johansen von vor zwölf Jahren hat auch heute noch ihre Berechtigung: „Wir gehen davon aus, dass in der Agrikultur bei unserer Vorgehensweise das Alpha das Beta ­schlagen kann. Bei Agrikultur kann ein gutes Beta ein schwaches Alpha nicht ausgleichen.“ Trotzdem macht Investoren in den Vereinigten Staaten derzeit das Beta ziemlich zu schaffen. Laut dem NCREIF Farmland Index läuft es in diesen Monaten insbesondere für ­Dauerkulturen schlecht. Der Index deckt verschiedene Anbau­regionen in den USA ab und besteht zu 60 Prozent aus Annual und zu 40 Prozent aus Permanent Cropland. Im zweiten Quartal war der Index leicht negativ und über die vergangenen vier Quartale lag der Total Return bei 2,54 Prozent. Die Gesamtrendite resultiert aus dem Income Return von 2,89 und einem leichten Wertverlust. Während die einjährigen Kulturen auf Jahressicht 8,79 Prozent erwirtschafteten, fuhren die Dauerkulturen über die vergangenen vier Quartale ­rollierend einen Verlust von 6,42 Prozent ein. Grund war der ­Wertverlust von 8,56 Prozent, den auch der Income Return nicht kompensieren konnte. Letztere Einkommensquelle ist für beide ­logischerweise permanent positiv.

Nuveens Martin Davies begründet das laut Index schlechte ­Abschneiden der Permanent Crops damit, dass in diesem Index Nüsse und Mandeln hoch gewichtet seien. Bei Mandeln habe ein Preishoch 2015 zur Ausweitung des Anbaus dieser Früchte geführt. Hinzu seien logistische Probleme aufgrund der Corona-Pandemie und eine neue Wasserregulierung in Kalifornien gekommen. ­Davies, der in dieser Entwicklung ein Argument für Diversifikation sieht, macht sich für die Zukunft keine Sorgen: „Die Perspektiven für Nüsse und Mandeln sind nach wie vor positiv. Die Nachfrage steigt, da diese Produkte als gesund gelten und auf verschiedene Arten verwendet werden können.“ Unter anderem als Kochzutat, Snack und Mandelmilch.

In der Vergangenheit nährte der Ackerbau die Investoren deutlich besser. Wie der NCREIF-Halbjahresreport zeigt, lag seit Ende 2000 die Jahresrendite für Dauerkulturen im Hoch bei knapp 50 Prozent und für einjährige Kulturen bei knapp 25 Prozent. Den Aussagen von Hinrich Schulte entspricht, dass Dauerkulturen mehr Rendite und aber auch mehr Risiko aufweisen. Allerdings schnitten die Dauerkulturen in dem langen Betrachtungszeitraum nur zweimal schlechter als die Einjährigen ab. Über zehn Jahre lieferten Dauerkulturen trotz dem jüngst eingefahrenen Verlust per annum etwa sechs Prozent. Was die NCREIF-Statistiken auch zeigen: In den vergangenen zwölf Monaten waren Pistazien ein Desaster, über zehn Jahre war mit Pistazienbäumen aber mehr zu verdienen als mit den meisten Aktienmärkten. Dagegen liefen „Apples“ deutlich schlechter als Apple.

Im Vergleich zu Timberland ist der Income von Farmland deutlich stabiler. Dafür zahlt Agrikultur aber auch deutlich weniger auf das Thema Nachhaltigkeit ein als die Forstwirtschaft. AP2 kasteit sich selbst mit Statistiken der Intergovernmental Science-Policy ­Platform on Biodiversity and Ecosystem Services. Diese ­besagen, dass Agriculture für 24.000 der vom Aussterben ­bedrohten 28.000 Arten die größte Bedrohung ist. Außerdem gehen ein ­Drittel der vom Menschen verursachten Treibhausgase auf das Konto des ­globalen Ernährungssystems. Darum ist der Agri-Manager Nuveen gefordert, an einem widerstandsfähigeren, effizienteren und ­umweltfreundlicheren Agrarsystem zu arbeiten. Teil des Ansatzes seien innovative Lösungen zur Beeinflussung und Verringerung des Kohlenstoffdioxid-Fußabdrucks. Andererseits: Acht Milliarden ­Menschen müssen ernährt werden.

Brenda Kramer, die die niederländischen Pensionsfonds in der für die Entwicklung der EU-Taxonomie verantwortlichen Expert Group on Sustainable Finance vertrat, erklärte ihre „Hassliebe“ bezüglich Farmland zwar schon vor vier Jahren, ihre Einschätzung erscheint aber als zeitlos: „In Europa ist die Landwirtschaft für zehn Prozent der CO₂-Emissionen verantwortlich. Weltweit ist sie die Haupt­ursache für die Abholzung von Wäldern. Doch die Landwirtschaft ist auch einer der Sektoren, die einen wesentlichen Beitrag zur ­Verringerung der CO₂-Emissionen leisten können, und hat daher einen Platz in der europäischen Taxonomie. Während der Entwicklung der EU-Taxonomie für nachhaltige Finanzen wurde mir klar, dass meine Hassliebe zur Landwirtschaft sehr stark mit der Rolle dieses Sektors beim Klimawandel zusammenhängt. Es ist eine ­doppelte Rolle. Die Landwirtschaft produziert zwar CO₂, spielt aber auch eine wichtige Rolle bei dessen Speicherung. Einige Aktivitäten verursachen die Abholzung von Wäldern, andere tragen zur Förderung der biologischen Vielfalt bei oder spielen eine Rolle bei der Bewältigung des Klimawandels. Außerdem reagieren große Teile des Sektors äußerst empfindlich auf Klimaveränderungen.“ Darum müsse man sich auf die Landwirtschaft konzentrieren, die als Sektor das Potenzial für mehr CO₂-Speicherung als Emissionen hat. Aufgrund der Komplexität sei es für Investoren jedoch ­schwierig, in eine nachhaltige Landwirtschaft zu investieren. Was es zunächst brauche, sei eine Verbesserung der Daten.

Zu den Zielkonflikten erklärt Hinrich Schulte: „Die Landwirtschaft ist nicht nur für die Produktion von Lebensmitteln notwendig, ­sondern muss auch die Biodiversität im Auge behalten und Lebensräume schaffen beziehungsweise erhalten. Um der Biodiversität stärker gerecht zu werden, gibt es die biologische Landwirtschaft, welche zum Beispiel auf spezifische Pflanzenschutzmittel ver­zichtet. Allerdings ist die Ertragsmenge in der biologischen im ­Vergleich zur konventionellen Landwirtschaft etwas geringer. In Abhängigkeit vom Standort kann diese Ertragslücke im Ackerbau 15 bis 40 Prozent betragen. Würden alle nur noch biologisch ­wirtschaften, bräuchte es daher deutlich mehr Agrarfläche, um ­dieselbe Erntemenge zu produzieren.“

Dieser Zielkonflikt könnte allerdings durch Innovationen und ­Investitionen in die Landwirtschaft verringert werden. „Ein effi­zienterer Anbau spart Fläche, und das ermöglicht mehr Raum für Natur und Biodiversität“, so Schulte. Ein Stichwort für effizienten Anbau ist das sogenannte Precision Farming, das beispielsweise den Einsatz von Dünger und Saatgut reduziert und zu höheren ­Erträgen führen kann. Eingesparter Dünger spart wiederum CO₂, da die Herstellung der Düngemittel sehr energieintensiv sein kann. Ein anderes Stichwort ist KI. „KI wird die Landwirtschaft signifikant beeinflussen“, ist sich Schulte sicher und führt als Beispiel an, dass diese Technologie unter anderem helfen kann, aus Klimaprognosen und Preisanalysen passende Anbausorten zu identifizieren. Martin Davies fügt hinzu: „Grundsätzlich sind techno­logische Entwicklungen auch ein Inflationsschutz. Je weniger ­Inputfaktoren wie Saatgut, Dünger oder Wasser benötigt werden, desto geringer die Kosten.“

Besonders Sustainable-sensibel – ökologisch wie sozial – und ­überaus diversifizierend sind Agrarinvestments in Afrika. Als ­führenden Agriculture-Anleger Afrikas ­bezeichnet sich Silverstreet Capital. Deren Head of Impact and ESG, Julia Wakeling-Bird, ­betonte in einem Interview mit Environmental Finance neben den ökologischen auch die sozialen Herausforderungen. „Die Steigerung der Produktivität auf vorhandenem Land bedeutet, dass sich die ­Lebensbedingungen von Kleinbauern verbessern und diese Menschen mehr Geld für Bildung, Wohnen, Gesundheit und so weiter ausgeben können. Die Ertragssteigerung auf den bestehenden landwirtschaftlichen Betrieben wirkt sich auch positiv auf die ­Umwelt aus, da sie die Produktivität und Gesundheit des Bodens verbessert, die Erosion verringert und die Notwendigkeit der ­Abholzung reduziert.“ Silverstreets IRR-Ziel liegt bei 15 Prozent per annum. Die Exits aus der Produktion von Weizen, Früchten oder der Rinderzucht strebe man nach vier bis fünf Jahren an.

Investiert ist Silverstreet auch in die Produktion von Weintrauben. Bei Wein empfiehlt sich Asset Managern aus Marketinggründen das Verpachtungsmodell. Denn auch das beste Asset Management und die größten Assets under Management machen noch keine starke Marke im Wein-Business.

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