Banken zögern bei der Immobilienfinanzierung
Die zuletzt etwas aufgehellte Stimmung bei Real Estate färbt bislang nicht auf die Immobilienfinanzierung durch die Banken ab. Bei Objekten für Büros und Einzelhandel sieht die Mehrheit hohe oder sehr hohe Risiken.
Die Immobilienfinanzierung durch Banken ist auch weiterhin sehr restriktiv – und weil sich die Perspektiven der einzelnen Nutzungsarten bis auf weiteres nicht aufhellen, dürfte sich an der Zurückhaltung der Finanzhäuser so schnell auch nichts ändern. Darauf deutet eine Umfrage hin, die die Prüfungs- und Beratungsgesellschaft EY im September unter 15 immobilienfinanzierenden Banken in Deutschland durchgeführt hat.
Besonders Büroimmobilien sind den Angaben zufolge betroffen: Die Hälfte der Kreditinstitute erwartet auch 2025 sinkende Preise, während niemand von steigenden Preisen ausgeht. Der Gesamtmarkt werde sich demnach erst ab 2027 stabilisieren. Erst im Jahr 2029 erwartet der überwiegende Anteil der Banken schließlich wieder eine positive Entwicklung.
Risiken bei der Immobilienfinanzierung
Eine besondere Herausforderung stellen derzeit Anschlussfinanzierungen beziehungsweise Refinanzierungen dar. Offensichtlich schätzen die befragten Kapitalgeber sowohl den Immobilienmarkt insgesamt als auch ihre jeweils hauseigenen Immobilienkreditportfolios gleichermaßen als risikobehaftet ein.
Bei Büro- und Einzelhandelsimmobilien sehen je 90 Prozent der Umfrageteilnehmer hohe oder sehr hohe Risiken. Bei Hotel- und Logistikimmobilien immerhin noch je 40 Prozent – wie auch bei Wohnimmobilienfinanzierungen für institutionelle Kunden. Das Privatkundengeschäft bei Wohnimmobilienfinanzierungen werde von den Teilnehmenden als das Segment mit dem geringsten Risiko gesehen, heißt es.
„Aufgrund der hohen Risiken, die Banken bei der Immobilienfinanzierung sehen, erfolgt diese weiterhin sehr restriktiv. Das gilt insbesondere für quantitative Vergabekriterien wie Debt Yield, Loan-to-Value (LtV) und Debt Service Coverage Ratio (DSCR)“, sagt Jean-Pierre Rudel, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. „Vor dem Hintergrund der restriktiven Kreditvergabe stellt sich trotz einer wahrgenommenen Aufhellung der Stimmung in der Immobilienbranche die Frage, ob der Höhepunkt der Krise tatsächlich bereits überwunden ist“, ergänzt Korbinian Gennies, Partner bei EY-Parthenon und ebenfalls Autor der Studie.
„Der Transaktionsmarkt war bis zuletzt wie gelähmt“
Aus den Rückmeldungen der befragten Finanzinstitute ergibt sich laut EY übereinstimmend (80 Prozent), dass für das Jahr 2025 insgesamt mit einer Fortsetzung der aktuellen Krisensituation gerechnet wird. Besonders negativ werde die künftige Preisentwicklung bei Büroimmobilien gesehen: Die Hälfte (50 Prozent) der Teilnehmenden erwartet sinkende, die andere gleichbleibende Preise. Auch Einzelhandelsimmobilien werden laut der Mehrheit der Befragten absehbar keine steigenden Preise erzielen: 30 Prozent der Kreditinstitute erwarten fallende, 60 Prozent gleichbleibende Preise.
„Der Transaktionsmarkt war bis zuletzt wie gelähmt. Aber nur im Transaktionsfall können tatsächlich erzielbare Preise überhaupt erst eingeschätzt werden. Daher herrscht hinsichtlich der künftigen Preisentwicklung weiter große Unsicherheit“, sagt EY-Real-Estate-Partner Jean-Pierre Rudel.
Anschlussfinanzierungen sind die größte Herausforderung
Als größte Herausforderungen für den Markt werden Anschlussfinanzierungen in Verbindung mit dem aktuellen Niveau der Finanzierungskosten gesehen (41 Prozent). Es folgen der weiterhin bestehende und unter anderem durch ESG- beziehungsweise Nachhaltigkeitskriterien verursachte Investitionsdruck und die Auswirkungen einer weiterhin schwachen gesamtwirtschaftlichen Lage (33 Prozent) sowie die Regulatorik, die Attraktivität der Asset-Klasse Immobilie und die veränderte Nachfrage (26 Prozent).
Mit insgesamt 22,2 Milliarden Euro fiel das Transaktionsvolumen am deutschen Investmentmarkt in den ersten neun Monaten dieses Jahres leicht höher aus als im entsprechenden Vorjahreszeitraum (20,3 Milliarden Euro), wie eine Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. Wohnimmobilien standen erneut an erster Stelle: Mit 5,3 Milliarden Euro entfielen rund 24 Prozent auf diese Asset-Klasse. Eine gewisse Marktdynamik ergab sich durch Verkäufe zur Liquiditätsbeschaffung beziehungsweise aus Verkäufen aus Insolvenzen, wie CBRE mitteilte. Innerhalb der vergangenen neun Monate entfielen allein 2,6 Milliarden auf Insolvenzverkäufe.
Die jährliche Immobilienumfrage der Universal Investment ergab Anfang des Monats deutliche Verschiebungen bezüglich der Zielallokationen. Im Durchschnitt liegt der Immobilienanteil der Umfrageteilnehmer bei 25 Prozent. Diese Quote soll im Mittel unverändert bleiben.
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: Banken | Immobilien | Real Estate Debt
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