Logistikmarkt erholt sich nur langsam

Die deutschen Logistikimmobilienmärkte lösen sich aus der durch geopolitische Schocks verursachten Starre. Die Erholung kommt jedoch langsamer als zunächst erwartet und hat noch nicht den gesamten Markt erfasst. Das liege zum Teil auch an den Präferenzen von Anlegern. So spüre auch der Logistikmarkt den Shift institutioneller Investoren hin zu festverzinslichen Alternativen. Im Zuge des höheren Zinsniveaus an den Kapitalmärkten schichteten Anleger verstärkt in liquide Anlagen um.

Einem Online-Pressegespräch aus der vergangenen Woche mit Marktexperten aus dem Asset Management von Logistikimmobilien zufolge verzeichnet der Logistikmarkt bereits seit 2023 eine fortschreitende Stabilisierung. An dem Pressegespräch nahmen Nicolas Roy, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, Dr. Kilian Mahler, Geschäftsführer der DLE Logistics GmbH und Daniel Hohenthanner, Director Investment Pan-European Logistics bei Savills Investment Management und Maximilian Tappert, Head of Transaction Management bei der HIH Invest Real Estate, teil.

Die globalen Lieferketten seien wieder resistent, die Containerumschlagszahlen stiegen demnach seit Februar 2023 stetig. Nach den Boom-Jahren verzeichne das Mietwachstum aktuell eine Verschnaufpause und der zwischenzeitliche Tiefpunkt bei der Entwicklung der Flächenumsätze wurde überschritten. Ehemalige Leitbranchen wie Automobil- und Maschinenbau sowie die chemische Industrie stünden jedoch massiv unter Druck. Ein positives Wirtschaftswachstum werde in Deutschland erst wieder ab 2025 erwartet.

Flächenumsatz 28 Prozent unter Fünfjahresdurchschnitt

Im Ergebnis wurde in den ersten sechs Monaten 2024 in den Top-8-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) ein Logistikflächenumsatz von 956.000 Quadratmeter generiert. Das seien zwar fünf Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum, aber 28 Prozent weniger als im Fünfjahresdurchschnitt. Bundesweit wurden im ersten Halbjahr 2024 rund 2,6 Mio. Quadratmeter vermietet. Das bedeute ein Plus von 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Mieten wachsen langsamer

Der Fokus der Anmietungen lag laut Colliers vor allem auf dem kleinteiligen Flächensegment bis 3.000 Quadratmeter. Rund zwei Drittel aller Abschlüsse wurden in diesem Bereich getätigt. „Bereits im Laufe des Jahres 2023 haben wir ein Nachlassen der Nachfragedynamik aufgrund der veränderten makro-ökonomischen Situation auf dem Vermietungsmarkt festgestellt“, berichtet Nicolas Roy. Dieser Effekt wirke auch im zweiten Quartal 2024 noch nach.

Entsprechend habe sich das durchschnittliche Mietwachstum im vergangenen Jahr Schritt für Schritt verlangsamt. „Aktuell werden in vier von acht Top-Regionen Spitzenmieten über der Acht-Euro-Marke registriert“, sagt Roy. Für die kommenden Monate geht er von einer stabilen Mietpreisentwicklung aus, mit positiven Vorzeichen für 2025, wo er ein Mietwachstum leicht über Inflation erwartet. Dies bestätigt auch Maximilian Tappert. „Bei der Mietentwicklung werden wir in den kommenden Jahren nicht mehr die Wachstumsraten aus den Boom-Jahren sehen. Vielmehr erwarten wir jährlich Steigerungsraten von zwei bis drei Prozent.“

Private-Equity-Fonds suchen Value-add-Objekte

Colliers sieht eine verstärkte Nachfrage des Investoreninteresses bei Value-add- und Core-plus-Investoren, aber noch etwas Zurückhaltung bei Core-Investoren, welche im engen Zusammenhang mit dem geringen Renditeabstand zu Bundesanleihen und anderen festverzinslichen Anlagen stehen. Dies wird von den übrigen Teilnehmern bestätigt. Daniel Hohenthanner sagt: „Viele Core-Investoren bevorzugen aufgrund des relativ attraktiven Zinsniveaus derzeit noch Staats- und Unternehmensanleihen, weshalb es in diesem Bereich eher an Kapital als an zu erwerbenden Assets mangelt.“ Ebenfalls müssten manche Banken und Versicherungen aufgrund regulatorischer Vorgaben mehr Eigenkapital vorhalten und die durch die Nachhaltigkeitsziele der EU erforderlichen Investitionen in Gebäudeausstattungen binden letztendlich auch Kapital, das nicht für Investitionen zur Verfügung stehe. „Aktuell sind eher die risikofreudigeren Investoren, wie Private-Equity-Fonds aktiv und suchten Value-add Objekte“, berichtet Kilian Mahler. „Bei Core-Immobilien sei der Wettbewerb gering und es gibt sehr gute Opportunitäten für antizyklische Investoren. In der aktuellen Marktphase besteht wieder Upside-Potenzial.“

Maximilian Tappert sieht bei Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungswerken im Core-Segment weiterhin Aktivitäten. Bei Value-add- und Core-plus-Investitionen seien es vornehmlich Investoren aus dem Ausland, wie beispielsweise Staatsfonds aus dem mittleren Osten sowie Private Equity, die Objekte in Deutschland für ihre Portfolios erwerben.

Kernmärkte mit im Schnitt vier Prozent Leerstand

Laut Savills IM sorgten die trotz konjunktureller Abschwächung vergleichsweise geringen Leerstände von etwa vier Prozent in den europäischen Kernmärkten für Lichtblicke. Die aktuell niedrigen Kaufpreise beim etwa 20-fachen der Jahresnettomiete bieten zudem ein gutes Einstiegsniveau für Investoren.

Damit sei man am Beginn eines Immobilienmarktzyklus angekommen. „Der sehr schnelle und deutliche Zinsanstieg 2022 führte zu einer Konjunkturabschwächung und zu einer reduzierten Nachfrage am Investmentmarkt. Heute ist die Talsohle erreicht und Neubauten könnten wieder zu moderaten Preisen erworben werden“, sagt Kilian Mahler. Die Kaufpreise für Neubauten lägen nur geringfügig oberhalb der Entwicklungskosten. Spekulative Projektentwicklungen würden kaum realisiert.

Region Halle/Leipzig noch nicht stark verdichtet

Angebotsseitiges Wachstum ist den Teilnehmern zufolge stark lageabhängig. „Insgesamt gibt es kaum neue Flächen in zentralen Lagen, sondern eher in peripheren Lagen“, erläutert Maximilian Tappert. „Der Großraum Halle/Leipzig ist in den letzten Jahren sehr gefragt gewesen und noch nicht so stark verdichtet. Deshalb können hier noch viele Greenfield-Entwicklungen realisiert werden. Anders gestaltet es sich etwa in Hamburg. Die Region ist bereits stark verdichtet, weshalb kaum neue Grundstücke für Gewerbebebauung genehmigt werden und Developer auf Brownfield-Entwicklungen setzen.“

Zudem werde es zunehmend schwieriger, Genehmigungen für Logistikentwicklungen auf Gemeindeebene zu erhalten. Wichtig sei, die Entscheidungsträger vor Ort frühzeitig in Planungsvorhaben einzubeziehen und mit nachhaltigen Konzepten und namhaften Mietern zu überzeugen.

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