Hotel-Investmentmarkt profitiert von Neubauten
Auf dem Hotel-Investmentmarkt wird eine Stabilisierung erwartet. Zuletzt hat sich auch die Stimmung der Akteure wieder aufgehellt, wie eine Analyse zeigt.
Die Immobiliennutzungsart „Hotel“ stand infolge der Corona-Pandemie unter massivem Druck: Gäste blieben aus, Unterkünfte wurden geschlossen, Bauvorhaben verschoben. Hotels waren neben Shopping Centern am stärksten von den Auswirkungen der Pandemie betroffen. Eine aktuelle Auswertung der Beratungsgesellschaft Bulwiengesa in Zusammenarbeit mit Union Investment beleuchtet nun die Entwicklungen des deutschen Transaktionsmarkt für Hotels.
Corona spielt dabei keine Rolle mehr, dafür macht sich aber die Zinswende in den Wertansätzen der Immobilien ebenso bemerkbar wie unterschiedliche Preisvorstellungen von Verkäufern und Kaufinteressenten. Demnach erreichte das Hotelmarktvolumen am Ende des Jahres 2023 einen Wert von rund 62,0 Milliarden Euro. Das sind rund 0,6 Prozent mehr gegenüber 2022 (61,6 Milliarden Euro).
Nachholeffekte auf dem Hotel-Investmentmarkt
Im Jahr 2023 kam es zu Nachholeffekten auf den Baustellen. Zahlreiche Hotelneubauten wurden fertiggestellt, die zuvor in den beiden Corona-Jahren aufgeschobenen worden waren. Insgesamt gingen im abgelaufenen Jahr mehr als 13.000 Zimmer in Deutschland neu auf den Markt. Davon stuft Bulwiengesa gut zwei Drittel (1,3 Milliarden Euro) als investmentrelevant ein. Für die Gesamtbilanz führt das dazu, dass trotz eines Wertrückgangs der Bestandsobjekte (minus 1,5 Prozent) ein neuer Höchstwert beim Gesamtmarktvolumen erreicht worden ist.
Guter Performance-Wert in der Hotellerie
Damit habe sich das Hotelsegment nach der wirtschaftlichen Erholung aus den Folgen der Corona-Krise zwar nicht gänzlich der zinsbedingten Wertanpassung entziehen können. Aber die insgesamt guten Performance-Werte in der Hotellerie – wie der Anstieg der durchschnittlichen Zimmerpreise, der Anstieg des Umsatzes pro verfügbarem Zimmer (Rev-Par) von plus 21,2 Prozent zum Vorjahr und der Anstieg der Auslastung (plus 7,3 Prozent zum Vorjahr) – hätten zu einer Stabilisierung und „Absicherung“ der Hotelimmobilienwerte beigetragen.
Die in Planung befindlichen Neubau-Projekte seien hingegen rückläufig. Perspektivisch rechnet Bulwiengesa mit einer Stabilisierung der Marktwerte und der Fokussierung auf Investitionen im Bestand.
Ein Hotelzimmer kostet 145.500 Euro
Der rechnerische Wert pro Zimmer, der sich aus der Division des Hotelmarktvolumens durch die Anzahl investmentrelevanter Hotelzimmer ergibt, ist gegenüber 2022 auf rund 145.500 Euro gestiegen.
Die theoretische Wertbandbreite eines Hotelzimmers reicht von durchschnittlich 130.200 Euro in der Budget/Economy-Hotellerie bis 267.000 Euro pro Zimmer in der sogenannten Upper Upscale-Hotellerie. Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte, die in Abhängigkeit etwa von Lage und Baujahr eine große Bandbreite besitzen.
Diese Entwicklung geht mit der bundesweit positiven Entwicklung der Tourismuszahlen einher – die touristische Nachfrage des Spitzenjahres 2019 wurde 2023 mit circa 487,2 Millionen Übernachtungen (plus 8,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr) nur noch knapp verfehlt. Für 2024 erwarten Union Investment und Bulwiengesa eine Belebung des Transaktionsmarktes aufgrund sich angleichender Preisvorstellungen zwischen Verkäufer- und Käuferseite, dem Rückgang der Inflation und des stabilisierten Zinsniveaus sowie der positiven Entwicklung der Performance-Kennzahlen.
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: Hotel
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