Flaute am Projektentwicklungsmarkt für Wohnimmobilien
Der Projektentwicklungsmarkt für Wohnimmobilien steckt weiter in der Flaute. Erst ab 2025 werde eine Erholung einsetzen, zeigt eine Modellbetrachtung von EY Real Estate.
Die Krise in der Immobilienwirtschaft reißt zunehmend mehr Projektentwickler in die Tiefe. Hoffnungen, dass sich insbesondere der am Boden liegende Markt für Wohnungsbau alsbald wieder erholt und damit auch die Margen der Unternehmen aufleben, scheinen verfrüht zu sein. Die Immobilienberater von EY Real Estate gehen davon aus, dass die Flaute am Projektentwicklungsmarkt für Wohnimmobilien mindestens noch bis Ende des Jahres dauert. Erst ab 2025 werde eine Erholung einsetzen. Diese werde 2029 in einem neuen Zyklushoch gipfeln.
Das sind die Kernergebnisse eines neuen „fundamentalanalytischen Modells“ von EY Real Estate. Das Modell prognostiziert Margen von Wohnprojektentwicklern und Verkaufspreise von Wohnimmobilien. Hierbei zeigt sich, dass die alten Höchststände nicht wieder erreicht werden. Projektentwickler kämpfen laut einer Mitteilung von EY Real Estate zwischenzeitlich mit rückläufigen beziehungsweise schwachen Margen.
„Projektentwickler und damit der gesamte Wohnungsbau befinden sich in einer kritischen Phase“, sagt Jan Ohligs, Partner bei EY Real Estate. „Momentan stellen sich alle die Frage, wann es wieder aufwärts geht. Einer Antwort soll sich unser Prognosemodell annähern: Demnach werden wir erst im kommenden Jahr den Beginn einer Besserung erleben, sowohl in Bezug auf die Margen als auch auf die Verkaufspreise.“
In das Modell von EY Real Estate fließen als makroökonomische Inputvariablen die Inflationsrate (Verbraucherpreisindex) mit einem Dämpfungsfaktor für die Kostenseite und der dreimonatigen Euribor sowie Margenzuschläge für die Fremdfinanzierungskosten sowie die Zinskosten des Mezzanine-Kapitals ein. Als immobilienwirtschaftliche Inputfaktoren verwenden die Berater Grundstückskosten, Mietpreissteigerungen von Neubauimmobilien, die Baukosten und deren Steigerungsrate sowie die an den Euribor geknüpften Renditen.
Negative Projektentwicklermargen bis 2025
In einem vereinfachten rollierenden Finanzmodell prognostiziert EY die Profitabilität eines Projektentwicklers: In jedem Jahr werde ein Grundstück zu einem über die Zeit variierenden Preis erworben und im Folgejahr bebaut. Anschließend werden die Wohneinheiten dann über einen Zeitraum von zwölf Monaten veräußert. Der Verkaufspreis ergebe sich aus der Miete und dem Vervielfältiger, abzüglich Vermarktungskosten. Andere Umsatzerlöse bleiben unberücksichtigt.
Die Profitabilität des Entwicklers ergibt sich aus den Umsatzerlösen, abzüglich der Bau-, Bauneben-, Finanzierungs- und Personalkosten, die über den Zeitverlauf mit der gedämpften Inflationsrate ansteigen. Die Finanzierungskosten gehen zudem mit einem variablen Fremd- zu Eigenkapitalverhältnis sowie einem konstanten Mezzaninekapital-Verhältnis von zehn Prozent in das Modell ein.
Aufgrund sich verändernder Inputvariablen kommt es insbesondere in den Jahren 2022 bis 2024 zu negativen Entwicklermargen von bis zu zehn Prozent (2023) unter der Annahme, dass Projekte mit negativer Profitabilität realisiert werden. In der Praxis werden solche Projekte laut EY vermutlich einfach nicht realisiert, sondern verschoben. Diese Margen steigen anschließend wieder an, erreichen die Nulllinie jedoch erst 2025 und steigen dann bis 2029 auf einen neuen Höhepunkt. Das im Jahr 2022 vorherrschende Rekordniveau werde nicht wieder erreicht.
„Insbesondere aufgrund des nachhaltig höheren Zinsniveaus wird die Profitabilität von Projektentwicklungsunternehmen auch nach der Erholung dauerhaft auf einem niedrigeren Niveau verharren“, sagt Christoph Haub, Direktor bei EY Real Estate. Projektentwickler müssten deshalb adäquate Strategien entwickeln, wie sie langfristig mit einer geringeren Profitabilität umgehen. „Das gilt nicht zuletzt für das Risikomanagement, das künftig weniger Volatilität erlauben wird“, fährt Haub fort.
Modell prognostiziert Anstieg der Verkaufspreise
Die Abschätzung zukünftiger Verkaufspreise erfolgt im Prognosemodell durch Multiplikation der Jahresnettokaltmiete mit dem Vervielfältiger. Erstere ist indirekt an die erwartete Inflationsrate gekoppelt und enthält darüber hinaus die erwartete Mietenentwicklung aufgrund des Nachfrageüberhangs, der sich aus dem, wie es heißt, „unzureichenden Wohnungsneubau in Deutschland“ ergibt. Die für die Zukunft prognostizierten Vervielfältiger leitet EY aus der Zinsentwicklung (Euribor) zuzüglich eines normalisierten Yield-Spreads für die Asset-Klasse Wohnen ab.
Als Ergebnis prognostiziert das Modell von 2022 bis 2024 einen starken Preisverfall um bis zu 30 Prozent und ab 2024 einen Anstieg, der sich bis 2029 hinzieht. Der dann erreichte „Peak“ der Verkaufspreise liegt allerdings rund fünf Prozent unter dem jüngsten Höchststand von 2022.
Lesetipp: Die Krise in der Immobilienwirtschaft reißt nicht nur Projektentwickler in die Tiefe, sondern sie setzt auch deren Geldgeber unter Druck. Dabei ergeben sich auch Chancen. So mancher Akteur steht an der Seitenlinie bereit für den Einstieg, wie Recherchen von portfolio institutionell im ersten Quartal 2024 gezeigt haben.
Autoren: Tobias BürgerSchlagworte: Projektentwicklung
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