77 Prozent weniger Umsatz bei Gewerbeimmobilien

Im ersten Quartal 2023 befinden sich die Gewerbeimmobilienmärkte weiter in einer Phase der Anpassung an das gestiegene Zinsniveau. Wie der Immobiliendienstleister Savills berichtet, gab es am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt nur wenig mehr als 200 Transaktionen und damit weniger als halb so viele wie im Durchschnitt aller Quartale der Jahre 2020 bis 2022.

Hohe Zinsvolatilität bremst Investmentmarkt

Entsprechend gering fiel auch das Transaktionsvolumen aus: Ein Umsatz von gut 4,7 Milliarden Euro sei gleichbedeutend mit dem umsatzschwächsten Quartal seit fast elf Jahren. „Viele Akteure am Immobilieninvestmentmarkt sind immer noch damit beschäftigt, sich auf das neue Kapitalmarktumfeld einzustellen. Gehemmt werden sie zudem von der nach wie vor sehr hohen Volatilität der Zinsen. Die Transaktionsaktivität wird deshalb voraussichtlich noch so lange niedrig bleiben, bis sich die Zinsen stabilisiert haben und Käufer wie Verkäufer wieder mehr Kalkulationssicherheit haben“, kommentiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. „Zwar beobachten wir schon jetzt wieder mehr Verkaufsvorbereitungen, da jedoch zwischen Beginn und Abschluss einer Transaktion zumeist mehrere Monate liegen, ist frühestens gegen Ende des Jahres mit einem deutlichen Umsatzanstieg zu rechnen. Eine weitere Voraussetzung dafür ist vermutlich auch eine weitere Preiskorrektur. Die Renditen für Immobilieninvestitionen werden steigen müssen, um neues Kapital anzuziehen.“

Kaum Umsätze im Core-Segment

Savills reduziert vor diesem Hintergrund seine Jahresumsatzprognose auf circa 30 Milliarden Euro (zuvor „unter 50 Milliarden Euro“). Vor allem im Core-Segment bremsten die unterschiedlichen Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern das Handelsvolumen. In den ersten drei Monaten des laufenden Jahres fanden kaum Transaktionen statt. Im Vergleich der Top-6-Standorte weist Frankfurt mit einem Umsatzeinbruch von 96 Prozent und gerade mal 90 Millionen Euro das geringste Transaktionsvolumen auf.

Interessant ist auch der Blick auf die Segmente. Während das Transaktionsvolumen bei Büro- und Industrie- und Logistikimmobilien, die in den vergangenen Jahren maßgeblich von Core- und Core-Plus-Transaktionen geprägt waren, um 90 Prozent beziehungsweise 83 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zurückgegangen ist, fiel das Umsatzminus bei Einzelhandelsimmobilien mit 34 Prozent vergleichsweise moderat aus.

Einzelhandel vergleichsweise umsatzstark

Einzelhandelsimmobilien waren im ersten Quartal 2023 sogar die umsatzstärkste Nutzungsart. Der starke Umsatzrückgang bei Büros und Industrie-/Logistikimmobilien ist auch der Tatsache geschuldet, dass der Handel mit großvolumigen Objekten und Portfolios nahezu zum Erliegen gekommen ist. Insgesamt registrierte Savills nur sechs Transaktionen im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich, darunter mit der Beteiligung der Deutsche Euroshop am eigenen Shopping-Center-Bestand nur eine De-Facto-Portfoliotransaktion.

Spitzenrenditen wenig belastbar

Entsprechend wenig belastbar seien demzufolge auch die Spitzenrenditen, die Savills in den meisten Segmenten gegenüber dem Vorquartal erneut anhob und angesichts der geringen Belastbarkeit weiterhin in Spannen von plus/minus 20 Basispunkten ausweist. Einer Auflistung des Immobiliendienstleisters zufolge stiegen die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser an den Top-6-Standorten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt und Düsseldorf um jeweils etwa 20 Basispunkte, die für Büros etwas stärker um 20 bis 40 Basispunkte je nach Standort.

Savills sieht Risiko einer Verkaufswelle

Jedoch seien diese Berechnungen aufgrund des geringen Transaktionsvolumens wenig belastbar: „Es gibt durchaus zahlreiche potenzielle Käufer und noch mehr potenzielle Verkäufer – aber in vielen Fällen keinen Preis, bei dem sich die Parteien handelseinig werden würden“, erklärt Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Da gerade das niedrigrentierliche Segment sensibel auf Zinsänderungen reagiert und Eigentümer solcher Objekte selten unter Verkaufsdruck stehen, wirkt sich das volatile Zinsumfeld hier besonders transaktionsdämpfend aus. „Je länger die Patt-Situation am Markt anhält, desto wahrscheinlicher wird ein weiterer Renditeanstieg. Viele Eigentümer halten ihre für einen Verkauf vorgesehenen Objekte in Erwartung eines besseren Umfeldes zurück. Das birgt für sie das Risiko, dass sich eine Verkaufswelle aufbaut, die irgendwann losrollt und dann für fallende Preise sorgt“, so Pink.

Schlagworte: Büroimmobilien | Einzelhandel | Gewerbeimmobilien

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