Internationale Immobilienmärkte – keine Angst vor Komplexität

Die Erkenntnis, einen Wertpapierfonds breit zu diversifizieren, gehört für institutionelle Investoren längst zum Standard. Und zwar über Länder, Regionen und Branchen. Doch diese erfolgreiche Strategie wird bisher noch nicht hinreichend oft auf Immobilienfondsinvestments übertragen. Zahlreiche Portfolios institutioneller Investoren weisen bis heute einen ausgeprägten Home Bias auf.

Immobilieninvestments werden internationaler

In den vergangenen Jahren hat die Asset-Klasse Immobilien insgesamt an Attraktivität gewonnen, stark im nationalen Immobilienmarkt und expandierend auf der internationalen Bühne. Insbesondere größere institutionelle Investoren richten sich schrittweise internationaler aus. Und dafür sprechen mehrere Gründe.

Zum einen führte das in den vergangenen Jahren anhaltende Niedrigzinsumfeld zum Umdenken in der Ausrichtung ihrer strategischen Asset-Allokation. Minimal verzinsliche Anleiheallokationen, die noch immer ein Gros der meisten Portfolios darstellen, wurden sukzessive in Aktien und in illiquide Assets, vor allem Immobilien, allokiert. Auch in Anbetracht der aktuellen Zinswende, die zunächst in Amerika ihren Anfang nahm, haben Immobilieninvestments weiterhin eine große Bedeutung in der Kapitalanlage institutioneller Investoren. Zum anderen traf dieses freigesetzte Investitionskapital auf ein überschaubares Angebot an attraktiven Immobilien in der Heimatregion, trotz aller Baumaßnahmen.

Laut einer Mitteilung von Jones Lang LaSalle im Mai 2021 wies der deutsche gewerbliche Immobilienmarkt Anfang 2021 nach den USA noch das zweithöchste Transaktionsvolumen weltweit auf. Die Folge: steigende Preise und sinkende Ankaufsrenditen. Ob die momentane Energieabhängigkeit Deutschlands längerfristig zu einem veränderten Investitionsverhalten führen wird, wird sich noch zeigen. Für institutionelle Investoren ist dies sicherlich ein weiterer Faktor, der sie darin bestärkt, internationale Immobilienmärkte ins Visier zu nehmen. Die internationale Ausrichtung erfolgt in der Regel im ersten Schritt auf andere europäische Länder, im zweiten in Richtung Amerika und im dritten nach Asien.

Gleichzeitig gewinnen Fondsvehikel als Anlageform an Bedeutung und zunehmend auch Service-Kapitalverwaltungsgesellschaften mit der Option zur Auswahl des passenden Asset Managers für die Umsetzung der gewünschten Anlagestrategie. Das weiterhin stark ausgeprägte Wachstum in Deutschland ist vor allem auf den Status als sicherer Hafen, auch in Zeiten der Pandemie, zurückzuführen. Nordamerika gewinnt an Bedeutung, was unter anderem im höheren Renditeniveau begründet liegt. Weiter eher geringe Investitionen erfolgen in die asiatisch-pazifischen Märkte. Verschiedene aktuelle Unsicherheitsfaktoren spielen hier eine wesentliche Rolle. Auch wenn sich das Zinsumfeld in den vergangenen Monaten geändert hat, hat sich die positive Entwicklung der Investitionen auf internationalen Immobilienmärkten, und hier insbesondere in Nordamerika, im Jahr 2022 weiter verstärkt.

Diversifikation und Renditepotenzial nutzen

Für eine breite Länderdiversifikation sprechen viele Faktoren, denn die verschiedenen internationalen Immobilienmärkte entwickeln sich aufgrund unterschiedlicher Konjunkturverläufe und anderer Angebots- und Nachfrageverhältnisse häufig nicht gleichmäßig. Darüber hinaus sind an vielen internationalen Immobilienmärkten, sowohl in der Eurozone als auch in Fremdwährungsräumen, die Renditeniveaus oftmals höher. Die Auswahl der zur Verfügung stehenden Immobilien aus dem Länder-Universum erweitert sich enorm und unternehmerische Investmentanforderungen können variiert werden. Ein breit gestreutes Immobilienportfolio kann somit das Rendite-Risiko-Profil des Portfolios deutlich verbessern.

Warum Portfolios (noch) nicht internationaler sind

Ein wesentlicher Grund für die Zurückhaltung ist die erhöhte Komplexität, die internationale Immobilieninvestitionen mit sich bringen. Doch worin liegt die Komplexität im Einzelnen begründet? Eine Vielzahl an Aspekten und Voraussetzungen kommt gerade bei internationalen Immobilieninvestitionen zum Tragen.

▶ Umfangreiches und fundiertes Know-how über die lokalen Rechts- und Steuersysteme auf Immobilienebene und deren optimale Umsetzung auf Portfolio-, Fonds- und Investorenebene sind essenziell.

▶ Genauso wesentlich sind Zugang und umfassende Kenntnisse über den jeweiligen Markt. Erst ein tiefes Verständnis ermöglicht es, attraktive Investments zu einem passenden Preis zu identifizieren und so Investorenanforderungen in Einklang mit lokalen Besonderheiten zu bringen.

▶ Ein Netzwerk aus kompetenten und zuverlässigen Dienstleistern vor Ort ist ebenfalls ein Schlüsselfaktor.

▶ Beim Thema Nachhaltigkeit variieren Definition und Anforderungen stark von Land zu Land und von Rechtsraum zu Rechtsraum. Auch hier ist profundes Wissen nötig.

▶ Der Zugang zu Finanzierungspartnern ist ebenfalls eine entscheidende Komponente: Ist es vorteilhafter, lokale Institute für die Finanzierung einzusetzen oder die eigene Hausbank? Ist die Beteiligung lokaler Investoren zur Finanzierung empfehlenswert?

▶ Was generell bei internationalen Immobilieninvestments hinzukommt, ist das Thema der optimalen Absicherung des Fremdwährungsrisikos, das passgenau gemanagt werden muss.

▶ Nicht zuletzt können auch Sprachbarrieren ein Hinderungsgrund für den Eintritt in oder den Erfolg von internationalen Immobilieninvestments sein, zum Beispiel im Zusammenhang mit der Verwaltung und der Kommunikation mit Mietern und Dienstleistern.

Je größer, granularer und international diversifizierter ein Immobilienfonds sein soll, desto komplexer werden die Herausforderungen. Ob bei einem geschlossenen Spezial-AIF mit einem oder wenigen Fondsobjekten oder bei einem großen Portfolio: Das Know-how und damit das entsprechende Personal müssen für die komplexen Besonderheiten jedes einzelnen Marktes zur Verfügung stehen.

Wie erfolgreiche Internationalisierung gelingen kann

Ein Großteil der Komplexität kann institutionellen Investoren abgenommen werden, indem wesentliche Aufgaben an einen kompetenten und erfahrenen Partner, wie eine Service-KVG, übertragen werden. Diese verfügt sowohl über ein umfangreiches eigenes Know-how als auch über den Zugang zu qualifizierten Beratern, Dienstleistern und Asset Managern, die über entsprechende Fähigkeiten für einzelne Investitionsländer und Segmente verfügen. Erforderliche Kenntnisse über Markt und Marktusancen sowie die Auswahl von Verkäufern und Maklern oder deren Wechsel sind wesentliche Vorteile dieses Netzwerkes.

Durch KVG-eigene Rechts- und Steuerabteilungen können passgenaue Anlagevehikel in unterschiedlichen Fondsdomizilen aufgesetzt werden. Außerdem kann ein etabliertes einheitliches Reporting zur Verfügung gestellt und muss nicht mühsam selbst entwickelt werden. In den vergangenen Jahren ermöglichte die Immobilienfondsplattform von Universal Investment institutionellen Investoren Immobilientransaktionen von rund 37,2 Milliarden Euro in 24 Ländern (Stand: 30. Juni 2022) und über alle Kernnutzungsarten hinweg. Unterschiedliche Fondsstrukturen wurden dabei in Deutschland und Luxemburg abgebildet. Mit dem richtigen Partner an der Seite gestalten sich internationale Immobilieninvestments weniger komplex.

Globale Märkte bieten vielfältige Investitionsmöglichkeiten

Interview mit Axel Vespermann, Head of Real Estate, Managing Director and Member of the Management Board, Universal-Investment-Gesellschaft mbH

Wo bieten sich auf dem globalen Markt große Chancen? Eher Richtung Amerika oder im asiatischen Raum? Wie unterscheiden sich globale Mandate von einem typisch paneuropäischen Mandat?

Hier können wir als Service-KVG keine Empfehlungen aussprechen und nur darüber berichten, was wir derzeit am Markt sehen. Grundsätzlich werden viele Immobilienmärkte außer von wirtschaftlichen Entwicklungen derzeit auch stark durch den Krieg in der Ukraine sowie andere geopolitische Ereignisse beeinflusst. Aufgrund der positiven Entwicklung wirtschaftlicher Rahmendaten in den USA und des Anstiegs der Verkehrswerte der Immobilien insgesamt ist vor allem für den nordamerikanischen Immobilienmarkt ein zunehmendes Interesse institutioneller Investoren festzustellen. Die Märkte dort sind uns voraus, vor allem was das höhere Zinsniveau angeht. Zur Dollarstärke kommt auch die weite Entfernung zum Ukraine-Krieg als Faktor hinzu.

Die osteuropäischen Immobilienmärkte werden derzeit aufgrund des Krieges in ihrer Nähe eher zurückhaltend, also abwartend bewertet. Ähnlich verhält es sich mit Asien, was auf wirtschaftliche und politische Unsicherheiten zurückzuführen ist. Die abwartende Haltung ist insbesondere in Bezug auf den chinesischen Markt sichtbar. Auch tragen negative Nachrichten über Immobilieninvestoren zu dieser Entwicklung bei. Im deutschen Immobilienmarkt wird weiter investiert, da er als sicherer Hafen gilt. Dieser befindet sich auf einem vergleichsweise hohen Niveau, allerdings mit im Vergleich eher geringeren Renditen.

Wo liegen für institutionelle Investoren die Chancen, global zu investieren, und welche Vehikel werden präferiert? Stichwörter Home Bias, Direct Investment, Club Deals?

Die Chancen für institutionelle Investoren liegen einerseits vor allem in der breiteren Risikostreuung und andererseits in der Optimierung der Renditen. Da sich die Märkte weltweit aus den verschiedensten Gründen, beispielsweise wirtschaftlichen oder geopolitischen, häufig sehr unterschiedlich entwickeln, können Risiken somit breiter gestreut werden. Auch weichen die Renditeentwicklungen häufig weit voneinander ab, sodass auch aus diesem Grund eine breitere Diversifizierung Sinn macht. Die Art und Weise der Investition in Immobilien kann dabei variieren.

Klar ist, dass für den Erfolg der Kapitalanlage eine steuerlich, rechtlich und bilanztechnisch optimale Struktur der Immobilienkapitalanlage gewählt wird. Häufig erfolgt bei institutionellen Investoren noch eine Investition in Form eines direkten Investments. Es lohnt sich jedoch in vielen Fällen, dies zu überprüfen. Eventuell können andere Strukturierungsformen, wie Masterfonds, Einzelfonds (offener oder geschlossener Spezial-AIF) in Deutschland oder Luxemburg, vorteilhafter auch im Hinblick auf den Aufwand sein.

Logistik und Wohnen sind gefragt, Retail sieht man kritisch und bezüglich Büros ist die Branche unschlüssig. Ist das Bild aber wirklich so klar?

Nein, ganz und gar nicht. Logistik ist generell eine attraktive Investitionsklasse, jedoch sind geeignete Investments zunehmend schwer zu bekommen. Die Renditen sind im Ganzen eher rückläufig. Wohnen, bei dem nach wie vor in den großen Metropolen eine hohe Nachfrage besteht, ist unverändert ein nachgefragtes Segment. Hier entsteht allerdings zunehmend eine Sättigung des Marktes. Retail muss man differenziert sehen.

Nahversorgung ist weiterhin sehr interessant für Investoren, Einzelhandel mit sinkender Tendenz. Doch auch hier gilt: Für einzelne Investments muss dies nicht zutreffen. Trotz der temporären Unsicherheit bezüglich zukünftiger Arbeitskonzepte (New Work) sehen wir für Büroimmobilien in entsprechender Lage nach wie vor eine signifikante Nachfrage. Zur Erreichung einer Ausgewogenheit von Risiko und Rendite sehen wir zunehmend Investoren, die in Nischensegmente wie Digital Real Estate (Datenzentren und Funkmasten), spezielle Logistikimmobilien wie Kühlhäuser, Selbstlagerung oder Logistik in Städten oder Last Mile Logistic, Mehrfamilienhäuser, Gesundheitsimmobilien und Seniorenwohnen investieren.