Projektentwicklungen mit hohen Margen

Einer Umfrage unter Immobilienfinanzierern zufolge hat sich die Stimmung im vierten Quartal 2021 nach mehreren Anstiegen in Folge wieder eingetrübt. So fällt das aktuelle BF-Quartalsbarometer in den leicht negativen Bereich von -0,31 Zählern. Zuvor war es fünf Quartale in Folge gestiegen und erreichte im dritten Quartal 1,61 Zähler. Allerdings liegt der aktuelle Indexstand deutlich über den negativen Werten aus dem vergangenen Jahr mit einem Tiefststand von -15,24 Zählern in im zweiten Quartal 2020. Das BF-Quartalsbarometer wird im Auftrag der BF.direkt AG durch das Analyseunternehmen Bulwiengesa AG erarbeitet. Für den Index, der das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland wiedergibt, werden vierteljährlich rund 100 Experten befragt, die größtenteils direkt mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. An der aktuellen Befragung haben 33 Personen teilgenommen.

„Die stark gestiegenen Corona-Inzidenzen dürften den aktuellen Barometerwert negativ beeinflusst haben, zumal zum Zeitpunkt der Erhebung die neue Omikron-Variante schon bekannt war. Allerdings kommt die aktuelle Krise weniger überraschend als die vorherigen“, kommentiert Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF-Quartalsbarometers. „Insgesamt hat sich die Stimmung unter den Finanzierern zuletzt zwar etwas eingetrübt, aber die Lage stellt sich deutlich besser dar als vor einem Jahr, als die Finanzierungsbedingungen noch erheblich restriktiver eingeschätzt wurden und das Neugeschäft wesentlich geringer ausfiel.“

Neugeschäft stagniert zum Teil, mehr Shoppingcenter

Wesentlicher Faktor für den gesunkenen Barometerstand ist, dass mit 18,2 Prozent deutlich mehr Marktteilnehmer restriktivere Finanzierungsbedingungen wahrnehmen, 5,3 Prozentpunkte (pp) mehr als im dritten Quartal. Allerdings sehen 15,2 Prozent progressivere Bedingungen (+2,2 pp). Die Eintrübung der Stimmung wird auch im Neugeschäft sichtbar, wo nur noch gut die Hälfte der Teilnehmer (53,1 Prozent, -8,2 pp) von steigendem Volumen berichtet, während bei 40,6 Prozent (+8,4 pp) das Neugeschäft stagniert. Bei der Frage, welche Bestandsimmobilientypen derzeit finanziert werden, lagen Büro- und Wohnobjekte mit jeweils 22,3 Prozent am Kreditbestand nahezu unverändert vorn. Die deutlichste Änderung hat es mit einem Plus von 4,1 pp auf 12,9 Prozent bei den Shoppingcentern und anderen Einzelhandelsimmobilien gegeben. Bei den Neufinanzierungen weist dieses Segment ebenfalls mit +2,2 pp den größten Zuwachs auf.

Loan-to-Value sinkt, Loan-to-Cost steigt

Bei den Margen zeigt sich eine uneinheitliche Entwicklung: Bei Bestandsfinanzierungen sind sie im Vergleich zum Vorquartal um 4,2 Basispunkte (bp) auf nun 154,2 bp gefallen. In der Projektfinanzierung dagegen haben die Margen um 6 bp auf 243 bp zugelegt. Auch die Beleihungsausläufe bewegten sich gegenläufig: Bei den Bestandsfinanzierungen sank der durchschnittliche Loan-to-Value um 1,7 bp auf 65,4 Prozent, während der Loan-to-Cost von Projektfinanzierungen um 1,3 pb auf 72,6 Prozent stieg. „Von den leichten Schwankungen in den letzten Quartalen abgesehen, setzt sich insgesamt der Trend zu höheren Margen und geringeren Beleihungsausläufen im Vergleich zu der Zeit vor der Corona-Pandemie fort. Bei den Projektentwicklungen haben die Margen sogar den höchsten Stand seit 2013 erreicht. Das Risiko muss wieder bezahlt werden“, sagt Manuel Köppel, CFO der BF.direkt AG.

Befragte rechnen mit steigenden Liquiditätskosten

Keine wesentlichen Änderungen bei den Refinanzierungsaufschlägen erwarten 80,6 Prozent der Panelteilnehmer. Der Anteil derjenigen, die sinkende Liquiditätskosten erwarten, sank um 14 pp auf nur noch 3,2 Prozent. Dagegen wächst der Anteil derer, die steigende Kosten sehen um 5,8 pp auf 16,1 Prozent. Prof. Dr. Sebastian kommentiert: „Der Markt erwartet derzeit steigende langfristige Zinsen. Hinzu kommt, dass die Refinanzierungskosten der Banken in den letzten Monaten äußerst günstig waren: Pfandbriefe wurden zum Teil mit Negativzinsen ausgereicht, und die Europäische Zentralbank hat den Banken während der Corona-Krise mit ebenfalls negativ verzinsten TLTRO-III-Krediten unter die Arme gegriffen.“

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