ESG im Jahr 2021 – eine Wasserstandsmeldung für Anleger

Es wird wärmer. Und das deutlich schneller als gedacht, wie der erste Auszug des Sechsten Sachstandbericht des Weltklimarates ­(International Panel on Climate Change, IPCC) darlegt. Schon ­Anfang der 2030er Jahre könnte das im Pariser Klimaschutzabkommen definierte Ziel einer Temperaturerhöhung von 1,5 Grad im Vergleich zum vorindustriellen Zeitalter überschritten werden. Dabei lässt das IPCC keinen Zweifel daran, dass die Datenlage ­diese Schlüsse als „äußerst wahrscheinlich“ zulässt.

Der neue rechtliche Rahmen

Um dem Klimawandel entgegenzuwirken, hatte die EU schon vor der Veröffentlichung des IPCC-Berichts im Rahmen ihrer Sustain­able-Finance-Strategie ein umfangreiches Regelwerk veröffentlicht, um Finanzströme in nachhaltige Anlageformen zu lenken. So teilt die EU-Offenlegungsverordnung Finanzprodukte in drei ­Kategorien ein: klassische Produkte nach Artikel 6, Produkte, die nach Artikel 8 Nachhaltigkeitsmerkmale und jene, die nach Artikel 9 Nachhaltigkeitsziele verfolgen. Die insgesamt sechs Nachhaltigkeitsziele wurden in der EU-Taxonomie definiert und die Bemessung des ­Beitrages zu zwei dieser Ziele, dem Klimaschutz und der ­Anpassung an den Klimawandel, in angeschlossenen delegierten Verordnungen festgelegt. Produkte die entsprechend Artikel 9 aufgelegt werden, werden auch als „dunkelgrün“ bezeichnet. Fonds nach Artikel 8 werden in Abgrenzung dazu „hellgrün“ genannt. Dieser Rahmen bezieht sich auf die gesamte Finanzindustrie.

Warum die Taxonomie für die Branche wichtig und richtig ist

Die Immobilienbranche ist global für etwa 40 Prozent der Treib­hausgasemissionen verantwortlich, dementsprechend groß ist ihr Einfluss auf das Klima. In Deutschland beispielsweise, das im ­Coronajahr 2020 seine Emissionsziele erfüllen konnte, hat der ­Immobiliensektor als einziger Sektor sein Klimaziel von 118 ­Millionen Tonnen CO2-Ausstoß um circa zwei Millionen Tonnen verfehlt.

Natürlich haben pandemiebedingte Effekte unter anderem den ­Verkehrs- oder Energiesektor besser aussehen lassen als diese ­tatsächlich sind und das gute Ergebnis dürfte sich im Jahr 2021 nicht wiederholen. Dennoch ist eindeutig, dass in der Immobilienbranche einiges geschehen muss, damit das definierte Sektorziel eingehalten werden kann.

Der Anlagemarkt verändert sich

Neben regulatorischen Vorgaben der EU und der jeweiligen Länder, die einen gewissen Druck auf die Anbieter von Finanzprodukten ausüben, hat sich auch das Investitionsumfeld verändert. Der Ruf nach nachhaltigen Anlagen wird lauter, gerade die jüngere „Generation Greta“ schaut genauer hin, wohin Finanzmittel allokiert werden. Auch mieterseitig wächst, induziert unter anderem durch interne ESG-Strategien, die Nachfrage nach „grünen“ Immobilien. Das führt dazu, dass Immobilien, die gewissen Standards nicht mehr genügen, am Markt nicht mehr vermietbar sind. Das kann beispielsweise ein fehlendes Gebäudezertifikat sein oder die Tat­sache, dass das Gebäude in der Nutzung einen höheren CO2-Ausstoß hat als der, nach dem im Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) bestimmten, EU-Dekarbonisierungspfad. Solche Immobilien werden als Stranded Asset bezeichnet. Das bedeutet nicht, dass die Immobilie mit dem Wert Null taxiert werden muss, aber dass spätestens jetzt größere Capex-Maßnahmen anstehen, die ­natürlich Einfluss auf die Rendite haben. Das potenzielle Risiko auf Investments durch staatliche Eingriffe verdeutlichen Beispiele aus dem Vereinigten Königreich, wo seit dem vergangenen Jahr zu ­vermietende Wohnimmobilien mindestens das Energielabel E aufweisen müssen, aus Frankreich, wo ab dem Jahr 2025 ­Wohngebäude der Energielabel-Klassifizierungen G und F renoviert werden ­müssen, oder den Niederlanden, wo ab 2023 alle Bürogebäude mindestens einen Energieausweis der Klasse C aufweisen müssen.

Die von der Bundesregierung geschaffene CO2-Steuer wird, unter Betrachtung der Wahlprogramme der für eine Regierungskoalition infrage kommenden Parteien, voraussichtlich höher als der bisher feststehende Wert von 55 Euro/Tonne CO2 im Jahre 2025 aus­fallen. Die aktuelle Regierung konnte sich zwar nicht einigen, die Kosten anteilig auch auf den Vermieter umzulegen, aber die Idee steht im Raum. Eine höhere CO2-Steuer kann auch dazu führen, dass bestimmte Mieter, deren Geschäftstätigkeit hohe Energie­mengen erfordert, unter besonderen finanziellen Druck geraten und damit ein höheres Mietausfallrisiko vorliegt oder der Standort für diesen Mieter aufgrund fehlender – beispielsweise solarer – Energie­gewinnung unattraktiv wird.

Eine gesteigerte Nachfrage nach sogenannten Green-Premium- oder Green-Premium-Plus-Immobilien mit korrelierend steigenden Preisen und zu erzielenden Mieteinnahmen ist bereits zu verzeichnen, während es auf der anderen Seite der energetischen Qualität zu einem Brown Discount kommt. Gleichzeitig darf aber nicht ­vergessen werden, dass der Abriss von Bestandsimmobilen und der anschließende Neubau von energetisch hochwertigen Gebäuden auf der freigewordenen Fläche mit einem erheblichen CO2-Ausstoß einhergeht. Wenn tatsächlich und kurzfristig positive Wirkung ­erzielt werden soll, muss der Bestand umfangreich und unter Kriterien der Nachhaltigkeit saniert werden. Das bedeutet, möglichst viel Substanz zu erhalten und Immobilien mit gezielten ­Maßnahmen effizienter und klimaresilienter zu machen, unter Berücksichtigung der späteren Wiedernutzung der verwendeten Baumaterialien.

Der Anstieg der CO2-Konzentration in der Atmosphäre und der damit einhergehende Anstieg der globalen Mitteltemperatur hat schon jetzt direkten Einfluss auf die Immobilienbranche. Der Sommer 2021 zeigte die Problematik der größeren Wasserspeicherungskapazität warmer Luft deutlich auf. Die in Teilen Deutschlands heftigen Starkregenereignisse und die daraus resultierende Über­flutung ganzer Landstriche hat immense Schäden verursacht. ­Solche Extremwetter werden laut Rückversicherern und Klima­experten künftig häufiger auftreten. Die Lage einer Immobilie in einem potenziellen Überflutungsgebiet und die damit verbundene Gefahr eines Totalausfalls der Immobilie oder schwerer Beschädigung ist unter neuen Aspekten zu bewerten. Über entsprechende Versicherungen kann zumindest der finanzielle Verlust ­ausgeglichen werden, aber die Mieterfindung in solchen Gefahrengebieten dürfte sich bei nicht entsprechend vorbereiteter Immobilie zunehmend schwierig gestalten. Andere durch den Klimawandel induzierte ­Risiken sind unter anderem zunehmende Trockenheit sowie andauernde Hitzewellen, welche dazu führen können, dass gerade ­industriell oder logistisch genutzte Hallen, aber auch andere unklimatisierte Gebäude, aufgrund hoher Innentemperaturen zumindest tageweise unbenutzbar werden. Eine Nachrüstung von ­Kühltechnik kann Abhilfe schaffen, jedoch führt das zu steigenden ­Energiemengen und damit erhöhten Kosten. Allerdings gibt es auch ­klimaschonende oder sogar -positive Maßnahmen. So erzeugt eine ­Fotovoltaikanlage in vielen Fällen genau dann Strom, wenn gleichzeitig Kühlbedarf anfällt, welcher über Kältemaschinen bedient werden kann, die energetisch direkt aus der Fotovoltaikanlage gespeist werden. Die Verschattung von sonnenexponierten Flächen mittels Bepflanzung, seien es Bäume, Gründächer oder Grünwände, ist natürlich ­aufgrund der CO2-Bindung besonders vorteilhaft.

So können sich Anleger absichern

Die verstärkte Nachfrage nach ESG-konformen Fonds stellt also keineswegs nur ein Mittel dar, sich ein grünes Gewissen zu ­erkaufen, sondern ist auch aktives Risikomanagement. Dennoch wird der Markt damit für Anleger zunehmend komplizierter. Gerade bei ­Artikel 8-Produkten, die legislativ noch keinem festgelegten ­Regulierungsrahmen unterliegen, muss sehr genau geprüft werden, nach welchen Kriterien Fonds aufgelegt werden. Beispiele der jüngeren Vergangenheit zeigen deutlich, dass Greenwashing, also das Vorgeben, sich an ESG-Kriterien zu halten und es dennoch nicht zu tun, wenig toleriert wird. Es lohnt sich also, einen kompetenten Partner zu suchen, der seine ESG-Strategie transparent darlegt und Nachhaltigkeitsrisiken professionell steuert.

Ausblick

Die EU hat bereits einen knapp tausendseitigen Entwurf für tech­nische Bewertungskriterien der anderen vier Umweltziele vorgelegt, welcher sich momentan in der Konsultationsphase befindet. In ­einer beschlussfähigen Fassung bringen diese erhöhte Rechtssicherheit, allerdings erhöht sich die Anzahl der möglicherweise berücksichtigten Indizes stark, der Beratungsaufwand steigt also. Damit wäre dann das „E“ von ESG in einen Rahmen gegossen. ­Gleichzeitig arbeitet die EU an einer sozialen Taxonomie und wird auch beim „S“ Bewertungskriterien schaffen, die sich in der Messbarkeit ­komplexer darstellen dürften, als es bei der Ökologie der Fall ist.

Mehr Koordinationsaufwand, mehr Gewinnpotenziale

Interview mit Michael Klauke-Werner, Mitgründer und geschäftsführende Gesellschafter von 1stein Capital

Ist es sinnvoller, eine ökologisch optimierte Immobilie neu zu bauen, oder eine bestehende ökologisch „nachzurüsten“?

In den meisten Fällen ist es sinnvoller, die Immobilie zu renovieren, Stichwort Em­bodied Carbon. Aber am Ende ist es eine Einzelfallentscheidung, die von den ­Spezifika der Immobilie abhängt. Den Bestand zu ­erhalten und dadurch wertvolle Umwelt­ressourcen zu schonen ist die Maxime. ESG und nachhaltige Bestands-Investments (Artikel 8/9) stehen im Fokus der institutionellen Investoren. Bestandssanierungen können aufgrund der hohen Bundesförderung durchaus wirtschaftlich sein.

Nachhaltigkeit ist bei Immobilien stark auf „Umwelt“ fokussiert. Könnte „soziales“ künftig an Bedeutung gewinnen?

Ja, definitiv. Die EU befindet sich gerade in der Erweiterung der Taxonomie um soziale Aspekte. Der Mensch, seine Gesundheit und das Wohlergehen stehen im Mittelpunkt. In der Zukunft sind Immobilieninvestments ohne Berücksichtigung sozialer Aspekte schwer vorstellbar.

Welches Nachhaltigkeitszertifikat wird der künftige Marktstandart?

Für Gebäudelabels ist in Deutschland ­sicherlich der DGNB am stärksten vertreten, aber auch LEED und BREEAM haben Marktanteile. Das hängt von den Vorlieben der Investoren ab. Deutsche Investoren stehen auf deutsche Labels, ausländische dann auf die, die sie möglichst global anwenden können. Bei Fonds verhält es sich ähnlich. GRESB ist ein weltweit anerkannter ­Standard. In Deutschland ist die ECORE-Initiative, die die Immobilienbranche ab­bildet, sehr umtriebig.

Wie ist es um die Verfügbarkeit von ESG-Daten bestellt?

Teilweise schwierig. Aber die Beschaffung der notwendigen Daten ist Teil der Aufgabe und in Kooperation mit dem Mieter meist zu bewältigen. In neuen Mietverträgen ­setzen sich sogenannte Green-Lease-­Klauseln durch, die unter anderem die ­Datenbereitstellung verpflichtend machen.

Können Logistikimmobilien mit Blick auf Flächenversiegelung, Betoneinsatz und hohe Scope-3- Emissionen überhaupt ein nachhaltiges Investment sein?

Ja. Flächen können entsiegelt und Ver­sickerungs- sowie Verdunstungsflächen ­geschaffen werden. Beton kann an ­sinnvoller Stelle durch nachhaltige Materialien ersetzt werden. Scope-3-Emissionen sind genau zu analysieren. So ist es natürlich ein Gewinn, wenn der Energieverbrauch der Immobilie steigt, weil die gesamte Fahrzeugflotte ­elektrifiziert wurde. Es können aber auch gemeinsam mit dem Mieter Lösungen ­gefunden werden, damit der externe ­Energiebezug sinkt. Eine PV-Anlage mit Speicher und hohem Eigennutzanteil ist ­sicherlich ein Vorteil für den Mieter, der sich so unabhängiger von Energiepreissteigerungen macht und somit sogar seine Wett­bewerbsfähigkeit verbessern kann. Hier ist sicher mehr Koordinationsaufwand als ­früher nötig, aber der Gewinn für beide ­Seiten kann entsprechend hoch ausfallen.

Wie wichtig sind ökologische Maßnahmen wie Fassadenbegrünungen, PV-Zellen auf dem Dach, Blühwiesen, Bahnanschlüsse? Sind dies kurzfristig Kostenfaktoren, langfristig aber wichtige Aspekte für den Werterhalt?

Langfristig sind Hallen, die diese Mehrwerte bieten, natürlich gefragt und können mehr Werterhalt bieten. Einige dieser Maßnahmen sind nachrüstbar, ein Gleisanschluss ist aber nicht mal eben realisierbar.

Wer profitiert direkt von PV-Zellen? Der Mieter für den Eigenverbrauch oder der Investor durch den Stromverkauf?

Der Investor sollte sich hüten (zu viel) ­Energie zu verkaufen, da diese je nach ­Gesellschaftsstruktur sein Geschäftsmodell negativ beeinflussen kann, Stichwort ­Gewerbesteuerinfektion. Es muss eine für beide Seiten gangbare Lösung gefunden werden, was einzelfallabhängig aber immer machbar ist. Dann profitieren beide Seiten: der Mieter von günstiger Energie und der Vermieter von einer grüneren Immobilie.

Ist „soziales“ bei Logistik von Relevanz?

Selbstverständlich. Immobilien haben einen großen Einfluss auf die sich in ihr befind­lichen Personen. So können Immobilien ­Inklusion fördern, indem man Zusammenkunftsflächen oder eine generelle Zugänglichkeit für beeinträchtigte Menschen schafft, die diese Personen nicht per se von der Arbeit in dieser Immobilie ausschließt. (Außenliegende) Sportanlagen können zur Mitarbeitergesundheit beitragen. In der ­heutigen Zeit des „War for Talents“ können in Gebäuden Mehrwerte für Mitarbeiter ­geschaffen werden, die Personen zum ­„Anheuern“ oder zum Verbleib bewegen. Solche weichen Faktoren werden gerade für jüngere Mitarbeiter immer wichtiger. ­Gegebenenfalls müssen wegen der mittlerweile etablierten Arbeit im Homeoffice auch bei Logistikimmobilien neue Büro-Raumkonzepte entwickelt werden.