„Suche dringend Wohnung in westdeutscher Großstadt“

Falls institutionelle Wohnungsinvestoren Kleinanzeigen aufgeben würden, dann würden sie Folgendes annoncieren: „Suche dringend Wohnung in westdeutscher Großstadt.“ So lässt sich eine Umfrage von portfolio institutionell interpretieren, die vom Beratungshaus Kommalpha unterstützt wurde. Für die Teilnahme an der Umfrage im Juni 2013 bedankt sich portfolio institutionell herzlichst bei 72 institutionellen Investoren! Damit ergibt sich eine Teilnahmequote von circa 21 Prozent. Antworten gingen zu einem knappen Drittel von Versicherungen und zu einem Viertel von Banken und Sparkassen ein. Mit 14 Prozent waren bAV-Einrichtungen vertreten. Weiter nahmen an der Umfrage Stiftungen, Family Offices, Corporate Treasurer und die Gruppe „Sonstige“ teil.

Das wesentlichste Ergebnis: Für 72 Prozent der Teilnehmer sind „Wohnungen Deutschland“ eine attraktive Investition. 25 Prozent ­beantworteten die betreffende Frage mit „Nein“. Interessant sind die Begründungen. Diejenigen, die diese Anlageklasse für attraktiv halten,­ begründeten dies in erster Linie mit der Stetigkeit der Rendite (88 Prozent beziehungsweise 93 Prozent der Versicherungen), mit dem Inflationsschutz (49 Prozent) und dem geringen Risiko (45 Prozent). Nur 18 Prozent nannten aber die Höhe der Rendite, obwohl diese den Garantiezins decken würde. Teilweise wird auch das Upside-Potenzial aus der Wandlung in Eigentumswohnungen als attraktiv eingestuft. Dass die Renditehöhe kritisch gesehen wird, bestätigt sich bei den ­Begründungen der „Wohnungsskeptiker“. 65 Prozent – insbesondere Vertreter von bAV-Einrichtungen – nannten diesen Punkt. Dieser Wert wird nur noch durch den Aspekt „Verwaltungsaufwand“ übertroffen. Ebenfalls kritisch werden Reputationsrisiken (59 Prozent) gesehen. Insbesondere Versicherungen (86 Prozent) befürchten offenbar, in der Boulevardpresse als Miethai vorgeführt zu werden. Anlagerisiken sehen jedoch nur 18 Prozent der Skeptiker. Ferner wurden als weitere Punkte von den Skeptikern die Punkte „Illiquidität“, „Mieterschutz“ und „Immobilienblase“ genannt.     

Keine eindeutigen Präferenzen sind bei der Abwägung zwischen Neu- und Altbau zu erkennen. Für eine deutliche Mehrheit sind die Lage und andere Kriterien entscheidender. Beim Standort ergibt sich eine klare Präferenz für Westdeutschland. Für die alte Bundesrepublik entschieden sich 66 Prozent, für Neufünfland 13 Prozent. Die fehlenden Prozentpunkte resultieren aus fehlenden Antworten. Ebenfalls dominierend bei den Nennungen sind die Großstädte (68 Prozent), dicht gefolgt von den Mittelstädten. Offenbar interessieren sich die ­Investoren also neben den Metropolen auch verstärkt für attraktive ­B-Städte.

Gefragt wurde auch, ob eine Gefahr gesehen wird, dass Wohnungen zu pauschal betrachtet werden. Hier antworteten 51 Prozent mit „Ja“ und 35 Prozent mit „Nein“. Mit 65 Prozent „Jasagern“ zeigen sich Banken und Sparkassen als besonders ängstlich. Dieser Wert sollte zum Nachdenken anregen, da diese Anlegergruppe auch den besten Einblick in das Verhalten der Kreditnehmer hat. Weniger Sorgen ­machen sich die Anleger über die Auswirkungen der Energieeinsparverordnung. Diese wird mehrheitlich neutral bis positiv gesehen. Hier ergibt sich eine interessante Diskrepanz zu den Anbietern von Immobilienfonds.

Die gegenüber Wohnungen mehrheitlich positiven Aussagen ­lassen auf eine weiter hohe Nachfrage schließen. Bedingung für ein weiter anhaltendes Interesse sind auskömmliche Mietrenditen. Interessant zu sehen dürfte sein, mit welchen Strategien man diese künftig erzielen möchte. Die Aussage der Hälfte der Teilnehmer, dass Wohnungen „zu pauschal“ betrachtet werden, lässt darauf schließen, dass man sich über Neuerungen Gedanken macht. Der Trend zu westdeutschen Groß- und Mittelstädten dürfte aber anhalten.

Auch für Family Offices sind Wohnungen sehr attraktiv

Während zum Beispiel bei Versicherungen die Immobilienquote nur bei knapp vier Prozent liegt, haben Wohnungen bei Family Offices schon immer eine große Rolle gespielt. Wie der Studie von Famos, ­einem auf Immobilien spezialisierten Multi-Family-Office, zu entnehmen ist, haben Family Offices 35 Prozent ihres Vermögens in Immobilien investiert. Das dominierende und künftig für am attraktivsten eingestufte Segment sind Wohnungen. Begleitet von der Family Office Consulting GmbH befragte Famos im Herbst 2011 103 Family Offices, davon hälftig Single Family Offices. Als wichtigste Kriterien ergaben sich in der Umfrage Inflationsschutz, Nachhaltigkeit, Unabhängigkeit von Banken und die laufenden Cashflows. Weitere interessante ­Erkenntnisse sind, dass individualisierte Einzelinvestments bevorzugt werden. Im Falle von Club-Deals kooperieren Family Offices am ­liebsten mit anderen Family Offices. Zu 79 Prozent investieren ­Family Offices direkt. Dies dürfte auch daran liegen, dass Deutschland die ­favorisierte Anlageregion ist.

Nach Meinung der Studienmacher handelt es sich bei Immobilien um eine bei Family Offices bestimmende Asset-Klasse, deren Bedeutung noch weiter wächst. Dabei wird der Trend hin zu direkten Investments intakt bleiben. Diese Bestände werden dann von 42 Prozent der Teilnehmer selbst betreut.

Eine neuere Famos-Studie hat die gleiche Fragestellung auf Familienstiftungen und gemeinnützige Stiftungen angewandt, wobei sich insbesondere bei den Familienstiftungen ähnliche Ergebnisse wie bei den Family Offices ergeben. Auch Familienstiftungen weisen eine hohe­ Affinität für Immobilien und Direktinvestments auf und bevorzugen dabei Wohnimmobilien. Aus der Studie ergibt sich auch, dass 62 Prozent der Stiftungen auf eine eigenständige Strategie vertrauen und knapp über die Hälfte ihr Immobilienvermögen selbst betreut. Dies deutet darauf hin, dass Anbieter noch nicht die richtigen Konzepte­ für Stiftungen offerieren. Das Fazit von Famos-Geschäftsführer Reimund Schulz: „Die Immobilieninvestitionen der Stiftungen werden zunehmen, was wir kurzfristig vor allem bei den direkten Investitionen sehen werden. Familienstiftungen werden weiterhin stark in Wohnimmobilien investieren, sich aber auch verstärkt nach Immobilien mit Mischnutzungen umsehen und Investitionen im Segment der Büroimmobilien und der Pflegeimmobilien tätigen.“

Mit Blick auf den Investitionszeitpunkt sind laut der Famos-Studie – wie auch bei den institutionellen Investoren – Immobilien nach der Fertigstellung am attraktivsten. So inseriert beispielsweise das Family Office von Kajo Neukirchen, dass man am Kauf von „First Class Properties“ interessiert ist. Wichtig sind dem Ex-CEO der Metallgesellschaft eine gute Lage im Rhein-Main-Gebiet, München, Hamburg und Köln/Düsseldorf, langfristige Mietverträge, ein guter Gesamtzustand und eine Anfangsrendite von über fünf Prozent. 

portfolio institutionell, Ausgabe 6/2013 

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